供稿│易居房產(chǎn)律師團隊研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團隊案例研究庫（2017-096）
逾期未付款甩鍋“認房又認貸”法院不認，房屋買賣合同判解除、買受人按約定賠償違約金！
---周某與李某1、李某2、李某3房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
公積金貸款 首付款 遲延付款違約金 認房又認貸 房屋買賣合同解除 新增稅費負擔(dān)
【要點提示】
北京市嚴格執(zhí)行的“認房又認貸”政策，除了買受人名下房產(chǎn)出售后再次申請貸款被認定為二套房外，買受人若曾使用貸款在外地購買過房產(chǎn)，即使是首次在北京買房，仍將被認定為二套房。本文案例中，買受人在簽訂合同后，支付了部分首付款，因個人原因未能成功申請到公積金貸款，致其沒有如約支付剩余首付款，雙方合同無法繼續(xù)履行。后經(jīng)與出賣人多次協(xié)商未果，買受人向法院請求確認解除合同并要求出賣人返還已支付的首付款，法院判處扣除違約金后返還剩余首付款。
【當事人信息】
原告：周某（買受人、反訴被告）
被告：李某1、李某2、李某3（出賣人、反訴原告）
【案情簡介】
2013年3月8日，周某與李某1、李某2、李某3就位于北京市朝陽區(qū)利澤西園的訴爭房屋簽訂《存量房屋買賣合同》，約定：成交價格236萬，周某向公積金管理中心申辦抵押貸款，因其自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準的，雙方同意周某繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準，其間產(chǎn)生的費用由周某自行負擔(dān)；周某未按約定時間付款逾期超過十日后，李某1、李某2、李某3有權(quán)解除合同；合同解除，周某應(yīng)于通知送達之日起三日內(nèi)按累計逾期應(yīng)付款的20%向李某1、李某2、李某3支付違約金；合同簽訂當日，周某向李某1、李某2、李某3支付定金2萬元。2013年3月13日，支付部分首付款28萬元。
2013年3月15日，周某、李某1、李某2、李某3及見證方北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司簽訂《補充協(xié)議》，約定若周某、李某1、李某2、李某3有一方違約，則雙方中的守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)合同金額10%的違約金；各期房款支付時間為：2013年3月8日支付定金2萬元；2013年3月13日支付首付款28萬元；2013年3月27日支付首付款20萬元；2013年3月31日前支付剩余首付款106萬元；剩余尾款80萬元，由周某公積金貸款銀行直接支付到李某1、李某2、李某3所指定銀行賬戶。
2013年3月27日至5月24日期間，周某告知李某2稱公積金貸款開始執(zhí)行“認房又認貸”政策，其不具備申請資格，希望解除合同并退款，李某2表示應(yīng)當先處理賠償事宜，并多次要求周某按照合同約定的時間付款。由于周某遲遲未支付剩余購房款，2013年5月7日李某1、李某2、李某3通過書面形式通知周某解除《存量房屋買賣合同》，并要求周某按照該合同的約定支付違約金。雙方為此多次溝通、協(xié)商無果。
周某訴至法院，請求：1、確認與李某1、李某2、李某3之間訂立的房屋買賣合同關(guān)系于2013年5月8日解除；2、李某1、李某2、李某3返還已付款30萬元，并以此為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的標準，支付自2013年5月9日至判決給付之日止的逾期還款利息。
李某1、李某2、李某3提起反訴，要求：1、確認與周某之間訂立的房屋買賣合同關(guān)系于2013年5月8日解除；2、周某支付違約金47.2萬元。
【法院判決】
1、周某與李某1、李某2、李某3訂立的房屋買賣合同關(guān)系于2013年5月8日解除。
2、李某1、李某2、李某3返還周某已付款6.4萬（注：即扣除了房屋成交價10%的違約金）。
3、駁回周某其他訴訟請求。
4、駁回李某1、李某2、李某3其他反訴請求。
【案件評析】
一、法院為何不認可買受人主張的房屋買賣合同解除原因，即國家政策變化導(dǎo)致其不再具備貸款資格？
首先，法院向住房公積金管理中心調(diào)查取證的結(jié)果顯示，北京市2013年3月25日前后沒有出臺新的規(guī)定，一直執(zhí)行調(diào)查借款申請人家庭住房登記記錄和個人住房貸款記錄的有關(guān)政策，只是重申要求嚴格執(zhí)行。其次，即便合同履行過程中公積金貸款政策發(fā)生了變化，影響到周某的貸款資格或貸款數(shù)額，但在其與李某1、李某2、李某3簽訂的《存量房屋買賣合同》中也已就此作出了明確的約定，周應(yīng)當繼續(xù)申請其他銀行貸款直至批準，這一點并不足以導(dǎo)致合同解除。故此，本案中公積金貸款政策對于雙方合同的履行不存在影響，周某的主張不成立。
二、法院為何認定買受人存在違約行為并判決其支付總價款10%的違約金？
如前所述，本案中公積金貸款政策并未影響到雙方合同的履行，按照周某與李某1、李某2、李某3簽訂的補充協(xié)議中關(guān)于付款時間的約定，周某在支付首付款30萬元后，還應(yīng)當如期支付剩余房款，但是周某在無正當理由的情況下未按時支付。《合同法》第107條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。所以，周某中止付款缺乏合法合理的事由，且已構(gòu)成違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于違約金的數(shù)額，雖然雙方簽訂的買賣合同約定為20%，但是后期訂立的補充協(xié)議約定為合同金額的10%，由于補充協(xié)議簽訂在后，違約金的數(shù)額應(yīng)當按照該補充協(xié)議中約定的計算。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六十條 當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第九十三條 當事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
