供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-093）
所購房屋權(quán)屬不明、缺乏交付條件，法院不支持繼續(xù)履行！
---韓某與李某房屋買賣合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
所有權(quán) 處分權(quán) 完全行為能力 合同有效 合同無效 權(quán)屬不明 交付
【要點(diǎn)提示】
本案出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)屬于完全民事行為能力人，對于簽署合同的法律后果明確，且簽署合同為雙方的真實(shí)意思表示，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方的房屋買賣合同有效。但是，涉訴房屋并未取得產(chǎn)權(quán)證，屬于權(quán)屬不明的房屋，出賣人對于該房屋是否享有所有權(quán)及處分權(quán)尚未明確，不能發(fā)生物權(quán)上的效力。
【當(dāng)事人信息】
原告：韓某（買受人）
被告：李某（出賣人）
【案情簡介】
2015年8月11日，韓某與李某經(jīng)經(jīng)紀(jì)人某房屋中介中心就坐落在×路的樓房一套，建筑面積為134平方米，儲(chǔ)藏室20平方米簽訂了《房屋買賣•居間代理合同》一份。合同約定：1、李某將房屋賣給韓某，房屋總價(jià)款為230000元；2、李某于2015年11月30日將房屋及附屬物正式交付韓某使用。3、李某保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，并保證能辦理交易過戶，如有產(chǎn)權(quán)共有人的已征得產(chǎn)權(quán)共有人同意；4、逾期不交房，自2015年8月起每月按伍仟元收取違約金。等。合同生效后，韓某先交付了李某房款150000元，并對150000元交接現(xiàn)場進(jìn)行拍照，但在韓某交付80000元尾款時(shí)，李某拒絕賣房，此后也一直未將房屋交付韓某。庭審中，雙方均認(rèn)可涉案房屋在簽訂買賣合同前李某并未與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同。
2016年1月13日，韓某訴至法院。請求：判決李某立即交付韓某買的房屋。
【法院判決】
駁回韓某的訴訟請求。
【案件解析】
一、涉案房屋出賣人尚未與開發(fā)商簽約購買即另行出售他人，法院為何認(rèn)定買賣合同有效？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，雖然李某對于房屋是否享有所有權(quán)及處分權(quán)不明確，但其在與韓某簽訂房屋買賣合同時(shí)系完全行為能力人，其應(yīng)有能力認(rèn)識(shí)到行為所導(dǎo)致的法律后果，其經(jīng)經(jīng)紀(jì)人與韓某簽訂房屋買賣合同，因此，雙方經(jīng)經(jīng)紀(jì)人簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效的。
二、法院認(rèn)定買賣合同有效，但為何不支持韓某要求交付房屋的訴訟請求？
《合同法》第一百三十二條規(guī)定，出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。本案中，李某與韓某簽訂的涉案房屋買賣合同合法有效，李某依法理應(yīng)按照合同約定履行向韓某交付房屋的義務(wù)，但因李某以家人不同意為由拒絕履行，且韓某所提供的證據(jù)不能證實(shí)李某從與韓某簽訂房屋買賣合同前或至今取得涉案房屋的所有權(quán)或有權(quán)處分。因此，涉案房屋是否屬于李某所有或有權(quán)處分，涉案房屋能否發(fā)生物權(quán)上的效力，因證據(jù)不足，無法確定。故韓某要求李某交付涉案房屋的請求，因涉案房屋權(quán)屬不明，所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，缺乏交付的條件，法院不支持。
需要指出的是，本案中韓某可以另案主張解除合同并要求李某承擔(dān)違約責(zé)任。
【涉案法條】
《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條規(guī)定：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
《中華人民共和國合同法》
第一百三十條規(guī)定：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
第一百三十二條規(guī)定：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。
法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
