供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-088）
僅簽選房意向書并交款，未訂立正式合同，訴請一倍賠償金，法院不支持！
---陳某與某公司商品房預(yù)約合同糾紛（一審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
商品房預(yù)約合同 選房意向書 認(rèn)購協(xié)議書 合同解除 一倍賠償金
【要點(diǎn)提示】
商品房預(yù)約合同是指出賣人與買受人就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議。買受人與出賣人簽訂選房意向書和認(rèn)購協(xié)議書，按意向書和認(rèn)購書向出賣人繳納意向金，但并未簽訂正式商品房買賣合同的行為符合預(yù)約合同的法律特征，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雙方構(gòu)成商品房預(yù)約合同法律關(guān)系。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買受人）
被告：某公司（出賣人）
【案情簡介】
2010年11月11日，陳某與某公司簽訂選房意向書。意向書約定：二、簽訂本協(xié)議時(shí)，陳某已對該房屋現(xiàn)狀充分了解，自愿向某公司支付意向金。三、雙方簽訂《購房合同》時(shí)，自動(dòng)轉(zhuǎn)為等額房款。四、如2011年春節(jié)前沒有動(dòng)工，如有退房（含沒有選到房）的職工，某公司將已交意向金按中行同期活期利率全額補(bǔ)息退款。在簽訂選房意向書時(shí)，某公司未取得商品房預(yù)售許可證。
2014年12月31日，陳某與某公司簽訂認(rèn)購協(xié)議書。該協(xié)議書約定了雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
在此期間，陳某分四次向某公司繳納了選房意向金，共計(jì)306432元，某公司向陳某出具了收據(jù)四份。但某公司一直未交房，雙方多次協(xié)商未果。
陳某訴至法院，請求：1、依法解除雙方簽訂購房合同；2、依法判令某公司返還陳某所交納的購房款306432元，并支付利息；3、依法判令某公司向陳某支付購房款一倍賠償金306432元 。
【法院判決】
1、解除陳某與某公司于2014年12月31日簽訂的認(rèn)購協(xié)議書。2、某公司返還陳某選房意向金共計(jì)306432元及利息。3、駁回陳某其他訴訟請求。
【案件解析】
一、法院為何判決解除雙方簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》？
某公司未取得預(yù)售許可證，雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議書后，就訂立商品房買賣合同無法達(dá)成一致，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。故此法院確認(rèn)解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議書。
二、法院為何不支持陳某一倍賠償金的訴訟請求？
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。本案中，首先，陳某與某公司僅僅簽訂了選房意向書和認(rèn)購協(xié)議書，雙方并沒有正式簽訂房屋買賣合同，不構(gòu)成房屋買賣合同關(guān)系。其次，陳某在與某公司簽訂選房意向書時(shí)，某公司未取得商品房預(yù)售許可證，選房意向書的第二條明確表明，陳某在簽訂意向書時(shí)對房屋的現(xiàn)狀已充分了解，某公司并未故意隱瞞沒有取得房屋預(yù)售許可證的事實(shí)。綜上，該案不適用一倍賠償金的規(guī)定。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第九十四條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二） 在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三） 當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五） 法律規(guī)定的其他情形。
《中華人民共和國合同法》
第九十七條規(guī)定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
（二） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
（三） 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
