供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-091）
購買無證房屋歷經(jīng)二次起訴，法院終追加開發(fā)商參加訴訟并判令協(xié)助辦證、合同得以繼續(xù)履行！
---李某與李某1房屋買賣合同糾紛（二次起訴）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
合同有效 存量房 房屋產(chǎn)權(quán)證 民事行為能力 第三人 合同解除 一事不再理 訴訟時(shí)效
【要點(diǎn)提示】
買受人要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但出賣人尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，如辦理該產(chǎn)權(quán)證，需房地產(chǎn)開發(fā)公司予以協(xié)助。此類案件訴訟中，法院應(yīng)依職權(quán)追加房地產(chǎn)開發(fā)公司為第三人參加訴訟。如經(jīng)審理查明，不存在履行障礙同時(shí)具備進(jìn)一步履行的條件，可判決房地產(chǎn)開發(fā)公司先為出賣人辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，然后出賣人再為買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
【當(dāng)事人信息】
原告：李某（買受人、原二審上訴人）
被告：李某1（出賣人、原二審被上訴人）
第三人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱 某公司）
【案情簡介】
2003年12月15日，李某1與某公司簽訂《×小區(qū)住宅樓拆遷認(rèn)購（期房）購銷合同》，約定李某1購買位于×市×區(qū)×房屋一套，建筑面積共60.07平方米。
2009年10月25日，李某1（出賣人）與李某（買受人）簽訂《×市存量房屋買賣合同》，將上述房屋售予李某。該合同第四條“成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式”約定：“…（三）雙方采用如下A交易程序：A、一次性付款交易流程。在買受人支付全部定金后，雙方于2009年12月31日前（含當(dāng)日）辦理產(chǎn)權(quán)過戶受理手續(xù)，在申請辦理產(chǎn)權(quán)過戶受理手續(xù)前，買受人應(yīng)按約定支付購房款，出賣人應(yīng)積極配合，在買受人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬登記受理通知單》后一日內(nèi)，雙方進(jìn)行房產(chǎn)及設(shè)施的移交確認(rèn)，出賣人結(jié)清物業(yè)費(fèi)用，雙方應(yīng)各自履行完結(jié)其它的相關(guān)義務(wù)。合同簽訂當(dāng)日，李某向李某1支付了定金7萬元。
2010年1月，李某以李某1遲遲未予辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)為由訴至法院，請求：1、要求李某1繼續(xù)履行合同，交付房屋；2、待李某1取得房產(chǎn)證后，協(xié)助其辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；3、并要求李某1承擔(dān)房屋交易中的個(gè)人所得稅。
【法院判決】
1、確認(rèn)李某與李某1簽訂的《×市存量房屋買賣合同》有效，雙方繼續(xù)履行；
2、李某1于本判決生效后三十日內(nèi)辦理×市×區(qū)×號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證，第三人某公司予以協(xié)助；
3、李某1在取得產(chǎn)權(quán)證后三十日內(nèi)協(xié)助李某將×市×區(qū)×號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)辦至李某名下，并將房屋交付李某；
4、李某于辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的當(dāng)日，給付李某1剩余購房款一百二十六萬元；
5、駁回李某的其他訴訟請求。
【案件解析】
一、法院為何依職權(quán)追加某房地產(chǎn)開發(fā)公司為第三人參加訴訟，并判令其協(xié)助辦理過戶？
本案中，因訴爭房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，故李某起訴要求李某1協(xié)助辦理過戶手續(xù)，須要有第三方的協(xié)助，并依次辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。所以法院在訴訟過程中，依職權(quán)追加某房地產(chǎn)開發(fā)公司作為第三人參加訴訟。在庭審中，某公司也認(rèn)可與李某1之間的《購銷合同》無其他糾紛，現(xiàn)可以為其辦理產(chǎn)權(quán)證。故某公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。另外，根據(jù)合同的相對性原則，李某并未與某公司簽訂房屋買賣合同，雙方不存在合同法律關(guān)系，李某無權(quán)直接要求某公司為其辦理產(chǎn)權(quán)證。
二、法院為何不支持李某要求李某1承擔(dān)房屋合同履行中新增的個(gè)人所得稅的訴訟請求？
首先，因李某在購買涉訴房屋時(shí)明知該房產(chǎn)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的事實(shí)，則其應(yīng)承擔(dān)合同履行期限不確定的風(fēng)險(xiǎn)，且李某與李某1在合同中也未明確各履行項(xiàng)目的具體履行期限，故李某以李某1違約為由要求其支付因國家稅費(fèi)調(diào)整而在房屋交易中新增的個(gè)人所得稅，法院不支持。其次，就相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不屬于法院處理范圍，所以法院不予處理。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第四十四條第一款規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百三十五條規(guī)定：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
