作者│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部 子非牛
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例評(píng)析研究組
關(guān)于附有違法建筑被限制交易的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力探析
——從最高院公報(bào)案例丁某某與石某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案說(shuō)起
關(guān) 鍵 詞
違法建筑 合同效力 不動(dòng)產(chǎn)登記 善意 房屋買(mǎi)賣(mài)合同 意思表示 恢復(fù)原狀
要 點(diǎn) 提 示
房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的審查應(yīng)區(qū)分不同情況下的違法建筑樣態(tài)而定，買(mǎi)受人善意的推定標(biāo)準(zhǔn)亦非只看不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載信息，而應(yīng)同時(shí)考查買(mǎi)受人是否實(shí)地看房，只有在買(mǎi)受人對(duì)新建后的房屋實(shí)際狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載信息的一致性上不存在重大過(guò)失時(shí)，才宜推定為善意。
案例評(píng)析
【編者注：本篇評(píng)論案例來(lái)自于最高院公報(bào)案例丁某某與石某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，有關(guān)該案的具體案情及解析，可在易居房產(chǎn)律師團(tuán)公眾號(hào)在2017年7月18號(hào)發(fā)布的丁某與石某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律解析之“出售未經(jīng)審批而改建、重建的房屋，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？”及之“附有違法建筑被限制交易的房屋，買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行？”查看）】
本案法官將附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，基于現(xiàn)實(shí)中違法建筑買(mǎi)賣(mài)的大量存在，結(jié)合兼顧房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力及合同存在一定履行可能性，最終認(rèn)定合同有效。但筆者認(rèn)為，至少?gòu)墓_(kāi)的判決所展示的案件事實(shí)及證據(jù)情況看，本案中圍繞違法建筑的不同樣態(tài)，應(yīng)該對(duì)交易雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行區(qū)別分析，況且雙方對(duì)于房屋所有權(quán)是否消滅也存在爭(zhēng)議，但法院并未將其歸納為單獨(dú)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，而是徑直默認(rèn)房屋所有權(quán)尚未消滅，以此為基礎(chǔ)認(rèn)定合同效力未免一刀切，以下分幾個(gè)方面簡(jiǎn)要闡述：
1. 如果違法建筑是緊密相鄰地附加在原有產(chǎn)權(quán)房屋四周，比如可在其上邊或者旁邊等基本尚可完整區(qū)分客體獨(dú)立性的位置，由于房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定購(gòu)買(mǎi)的本就是那擁有合法產(chǎn)權(quán)的近660多平米房屋，現(xiàn)實(shí)中該部分房屋完好可區(qū)分的存在，筆者以為，則該房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然有效，與違法建筑問(wèn)題無(wú)關(guān)。至于房屋過(guò)戶(hù)等現(xiàn)實(shí)存在的履行障礙，不妨以利害關(guān)系人身份通過(guò)行政訴訟來(lái)救濟(jì)，要求該市某區(qū)房屋土地管理局撤銷(xiāo)其錯(cuò)誤的行政行為，因?yàn)樵撔姓䴔C(jī)關(guān)對(duì)那附加的違法建筑進(jìn)行行政處罰本就不應(yīng)該不當(dāng)?shù)卣D連到合法部分房屋的正常交易，否則不僅有濫用行政權(quán)力、不當(dāng)干涉所有權(quán)人合法行使物權(quán)嫌疑，而且也會(huì)損害到善意第三人利益。該行政機(jī)關(guān)行政處罰針對(duì)的標(biāo)的物只應(yīng)局限于違法建筑部分。
值得注意的是，筆者這里所言的“緊密相鄰地附加”即不同于添附中的混合、附合、加工均不同，也不能斷然認(rèn)定就一定屬于本案土地管理局所表述的“附有與原有房屋結(jié)構(gòu)相連”中的“附有”一詞。
2.如果違法建筑經(jīng)過(guò)改建、重建，按照一定標(biāo)準(zhǔn)是否能分得清原有房屋部分與新建部分，不同情況下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力才值得認(rèn)真探討。
（1）認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的合理根據(jù)。本案法官認(rèn)為“涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實(shí)的客觀狀態(tài)相符，善意相對(duì)人因信賴(lài)該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯(cuò)誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響”以及“石某未舉證證明其于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實(shí)如實(shí)告知丁某”即推定受讓人為善意。
筆者認(rèn)為不妥，認(rèn)定買(mǎi)受人是否明知訴爭(zhēng)房屋涉嫌違法建筑，不能只看不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)推定，而應(yīng)同時(shí)考慮登記簿與房屋現(xiàn)實(shí)狀態(tài)的一致性。理由為，像房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、是否有抵押、是否有查封基本會(huì)在登記簿上記載，因?yàn)楫?dāng)事人親自查清事實(shí)成本太大，往往涉及第三人（上一家賣(mài)方、抵押權(quán)人、法院等），因此直接以登記簿上記載信息來(lái)推定相關(guān)權(quán)利狀態(tài)有益物權(quán)加速流轉(zhuǎn)，但是如果涉及違法建筑，一方面違法建筑違法，登記機(jī)關(guān)根本不可能為其辦理房產(chǎn)證，也不會(huì)在合法房產(chǎn)證上登記附有違法建筑情況，另一方面，違法建筑的由來(lái)基本也與第三人無(wú)關(guān)，當(dāng)事人不必大費(fèi)周章尋找第三人去核實(shí)，而核實(shí)成本較低，只需實(shí)地觀察房屋現(xiàn)狀即可。因此，買(mǎi)受人善意推定的根據(jù)范圍不應(yīng)只限于房產(chǎn)證，而是必須同時(shí)查證其是否有實(shí)地看房行為。
（2）如果新建后的房屋在實(shí)地外觀上看與不動(dòng)產(chǎn)登記簿所載信息并無(wú)明顯差別（一般人標(biāo)準(zhǔn)），受讓人對(duì)此不存在重大過(guò)失，則理應(yīng)推定受讓人為善意，反之，像本案中，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載房屋面積660平方米，如果新建后的實(shí)際面積果真達(dá)到1917平方米，差異顯著，恐怕就不宜再推定受讓人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)為善意。當(dāng)然，由受讓人來(lái)證明自己實(shí)地去看過(guò)房屋，但舉證受讓人明知房屋可能為違法建筑的舉證責(zé)任在出賣(mài)人。
（3）假如根據(jù)新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，受讓人應(yīng)推定為惡意，則即使購(gòu)買(mǎi)合同上約定的標(biāo)的為660平方米，也只能說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方的外在表示（合同約定）與內(nèi)心真實(shí)意思（買(mǎi)的就是違法建筑）是不一致的，表面合同不成立（660平米標(biāo)的房屋），真實(shí)合同（1917平米違法建筑標(biāo)的）則因?yàn)闃?biāo)的違法而不生效（類(lèi)似通謀虛偽），此種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同原則上無(wú)效，但在一審法庭辯論終結(jié)前能補(bǔ)正的，可以視為有效。
假如根據(jù)新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，受讓人應(yīng)推定為善意，合同應(yīng)屬有效，不過(guò)，由于房屋未過(guò)戶(hù)，受讓人享有的終究只是債權(quán)，所以本案訴訟請(qǐng)求中，請(qǐng)求出賣(mài)人拆除違法建筑，恢復(fù)原狀的說(shuō)法不太妥當(dāng)，物權(quán)人才有權(quán)要求他人恢復(fù)原狀，債權(quán)人只能請(qǐng)求對(duì)方按時(shí)給付合同約定的特定標(biāo)的物。
另外，如果經(jīng)過(guò)新建致使原有合法產(chǎn)權(quán)房屋已經(jīng)完全滅失，則不論買(mǎi)受人是否善意，合同均因標(biāo)的違法而自始無(wú)效。
總之，此類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力判斷標(biāo)準(zhǔn)，建議可以根據(jù)違法建筑的不同樣態(tài)，結(jié)合房產(chǎn)證登記信息以及買(mǎi)受人主觀狀態(tài)來(lái)綜合考量。
