供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-085）
繼承人出售拆遷安置房后反悔不辦證，法院能否判合同繼續(xù)履行？
---張某1、張某2與耿某、王某、夏某、耿某1房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案法律解析
【關(guān)鍵詞】
拆遷安置房 賣(mài)方反悔 過(guò)戶(hù) 法定繼承 財(cái)產(chǎn)權(quán)益 權(quán)利外觀 房產(chǎn)證 土地證
【要點(diǎn)提示】
買(mǎi)、賣(mài)雙方就拆遷安置房簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同。已拆除的舊房為出賣(mài)人父母共同財(cái)產(chǎn)。因此，被繼承人名下財(cái)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)應(yīng)由其法定繼承人依法繼承。出賣(mài)人系法定繼承人之一，其在有關(guān)部門(mén)情況說(shuō)明中，明確載明其為被安置對(duì)象，同時(shí)由出賣(mài)人以其個(gè)人名義辦理安置房結(jié)算等流程，這些均充分說(shuō)明出賣(mài)人對(duì)該安置房具有使得他人相信的權(quán)利外觀，買(mǎi)受人據(jù)此有理由相信出賣(mài)人對(duì)該房屋具有處分權(quán)，從而雙方訂立《房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同》。該合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，依法應(yīng)受法律保護(hù)，合同雙方均應(yīng)按照該合同的約定全面履行各自的義務(wù)。訴爭(zhēng)房屋已完成初始登記，合同履行不存在障礙，應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某1、張某2（買(mǎi)受人）
被告1：耿某、夏某、耿某1（出賣(mài)人）
被告2：王某
【案情簡(jiǎn)介】
耿某為夏某的長(zhǎng)子，耿某1為夏某的次子。夏某的配偶為耿某2，已于1992年死亡。2010年10月12日，某村村民委員會(huì)與某房屋拆遷工程有限公司等部門(mén)形成了一份就紅某村耿某享有拆遷安置房問(wèn)題的說(shuō)明，位于原某的二間平瓦房是由耿某父母所建造。該二間平瓦房屬拆遷范圍內(nèi)，拆遷辦承諾平房拆除后給予安置一套91.7平方米的安置房及自行車(chē)庫(kù)一間，按安置價(jià)格結(jié)算，該二間平房于2004年拆除，同時(shí)辦理了安置手續(xù)，經(jīng)過(guò)耿某抽簽確認(rèn)為涉案房屋，面積為91.7平方米。2010年11月15日，耿某在某房屋拆遷工程有限公司簽訂拆遷補(bǔ)償費(fèi)結(jié)算單一份，載明安置房涉案房屋，面積為92平方米，自行車(chē)庫(kù)28號(hào)樓10號(hào)，面積為3.6平方米，價(jià)款合計(jì)79374元。
2011年1月，張某1、張某2（乙方）與耿某（甲方）在某房產(chǎn)交易服務(wù)有限公司的居間下，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同》，約定耿某將涉案房屋出售給張某1、張某2，成交價(jià)格為人民幣332500元，合同簽訂時(shí)張某1、張某2支付耿某10000元作為定金；耿某凈到手的房?jī)r(jià)為332500元，交易過(guò)程中所發(fā)生的任何稅費(fèi)均由張某1、張某2承擔(dān)；張某1、張某2于2011年1月18日付首付款290000元（含定金），余款42500元于過(guò)戶(hù)當(dāng)日支付；待耿某房產(chǎn)證、土地證下來(lái)時(shí)一個(gè)星期內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。合同簽訂的當(dāng)日，張某1、張某2支付耿某購(gòu)房款290000元（含定金），后耿某將房屋交付給張某1、張某2使用。2011年4月15日，張某1、張某2支付耿某購(gòu)房款10000元；2011年5月23日，張某1、張某2支付耿某購(gòu)房款12500元；2012年12月5日，張某1、張某2支付耿某購(gòu)房款2000元。后因合同履行及過(guò)戶(hù)事宜發(fā)生爭(zhēng)議，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商、溝通、均未果。
張某1、張某2訴至法院，請(qǐng)求：耿某、王某、夏某、耿某1辦理昆涉案房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。
【法院判決】
1、耿某、夏某、耿某1辦理涉案房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用證，由耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)；2、在耿某、夏某、耿某1取得涉案房屋所有權(quán)證和土地使用證之后的十日內(nèi)協(xié)助張某1、張某2辦理的該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記，由張某1、張某2取得該房屋的完整產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)；3、張某1、張某2在取得涉案房屋完整產(chǎn)權(quán)后的十日內(nèi)支付耿某、夏某、耿某1購(gòu)房款18000元；4、駁回張某1、張某2對(duì)王某的訴訟請(qǐng)求。
【案件評(píng)析】
一、涉案拆遷安置房屋涉及多繼承人共有，法院為何認(rèn)定某一繼承人所簽《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效？
訴爭(zhēng)房屋為拆遷安置房，已拆除的舊房為夏某與其配偶耿某2所建，故該房屋應(yīng)為夏某與耿某2的共有財(cái)產(chǎn)。但在舊房拆除前，耿某2已故，其名下財(cái)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)為遺產(chǎn)應(yīng)由其法定繼承人依法繼承。耿某、夏某、耿某1均為其法定繼承人之列，對(duì)耿某2名下的房產(chǎn)享有繼承權(quán)利，故在舊房拆除后，耿某、夏某、耿某1對(duì)其安置房即本案訴爭(zhēng)房產(chǎn)均應(yīng)享有部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但在有關(guān)部門(mén)針對(duì)耿某享受安置房的情況說(shuō)明中，明確載明安置對(duì)象為耿某，同時(shí)由耿某以其個(gè)人名義辦理安置房結(jié)算等流程，這些均充分說(shuō)明耿某對(duì)該安置房具有使得他人相信的權(quán)利外觀，張某1、張某2據(jù)此有理由相信耿某對(duì)該房屋具有處分權(quán)，從而雙方訂立《房屋買(mǎi)賣(mài)成交合同》。該合同系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，依法應(yīng)受法律保護(hù)，合同雙方均應(yīng)按照該合同的約定全面履行各自的義務(wù)。
二、涉案拆遷安置房屋尚未辦理房屋所有權(quán)證和土地使用證，法院為何能、會(huì)怎樣判決《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》繼續(xù)履行？
耿某將訴爭(zhēng)房屋出售給張某1、張某2，在張某1、張某2交付第一筆購(gòu)房款290000時(shí)，耿某即將房屋交付給張某1、張某2，該房屋一直由張某1、張某2居住、使用至今，夏某、耿某1對(duì)此卻未提任何異議，視為其認(rèn)可該交易行為�，F(xiàn)，張某1、張某2已按照合同約定支付耿某、夏某、耿某1購(gòu)房款，耿某、夏某、耿某1應(yīng)該協(xié)助張某1、張某2辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記。訴爭(zhēng)房屋目前已完成初始登記，尚未辦理房屋所有權(quán)證及土地使用證，故應(yīng)由耿某、夏某、耿某1先行辦理該房屋的所有權(quán)證及土地使用證，由耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，在此過(guò)程中所發(fā)生的稅費(fèi)應(yīng)由耿某、夏某、耿某1自行負(fù)擔(dān)；在耿某、夏某、耿某1取得該房屋的產(chǎn)權(quán)后，再由耿某、夏某、耿某1按照合同約定將該房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至張某1、張某2名下，由張某1、張某2取得該房屋的完整所有權(quán)和土地使用權(quán)，在此變更交易過(guò)程中所發(fā)生的稅費(fèi)應(yīng)由張某1、張某2負(fù)擔(dān)。在張某1、張某2取得該房屋產(chǎn)權(quán)后，張某1、張某2應(yīng)該依約支付耿某、夏某、耿某1購(gòu)房尾款18000元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一佰零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
