供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-080）
無(wú)預(yù)售許可證內(nèi)部訂房支付意向金，合同履行不能責(zé)任怎樣承擔(dān)？
---胡某與某公司房屋買賣合同糾紛(二審)案法律解析
【關(guān)鍵詞】
表見(jiàn)代理 預(yù)約合同 預(yù)售許可證 商鋪預(yù)定協(xié)議 溢價(jià)款 賠償 意向金利息損失 合同解除 購(gòu)房誠(chéng)意金
【要點(diǎn)提示】
買受人與公司簽訂預(yù)定協(xié)議，但未對(duì)簽訂正式銷售合同的期限作出約定，導(dǎo)致截止至附件約定的交房日期，公司仍未取得施工許可證、商品房預(yù)售許可證。故，在約定交房日期之前并不具備雙方簽訂正式銷售合同的條件，更不具備交房條件，導(dǎo)致簽訂預(yù)定協(xié)議的合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)于買受人所主張的損失，法院會(huì)從雖然正式合同未能訂立系公司未能及時(shí)取得預(yù)售許可證所致，但買受人在簽訂預(yù)定協(xié)議時(shí)也負(fù)有審慎注意義務(wù)，應(yīng)合理預(yù)見(jiàn)并承擔(dān)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素考慮。
【當(dāng)事人信息】
原告：胡某（買受人、上訴人）
被告：某公司（出賣人、被上訴人）
第三人：李某、某開(kāi)發(fā)商、夏某、仲某
【案情簡(jiǎn)介】
2007年7月2日，仲某以某公司名義與胡某簽訂編號(hào)為“商鋪銷預(yù)字x號(hào)”的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》，約定胡某作為“內(nèi)部職工宋某”指標(biāo)購(gòu)鋪人，預(yù)定某大廈一層x號(hào)商鋪一間，預(yù)交誠(chéng)意金10萬(wàn)元，如因某開(kāi)發(fā)商責(zé)任，誠(chéng)意金在正式合同簽訂之前可無(wú)息返還。某公司取得項(xiàng)目預(yù)售許可證后，雙方簽訂正式銷售合同。在該份協(xié)議中，仲某簽字并加蓋“某公司業(yè)務(wù)專用章”。在附件認(rèn)購(gòu)合同內(nèi)容要點(diǎn)中明確，合同約定交房時(shí)間為2008年12月31日之前。同日，胡某支付誠(chéng)意金10萬(wàn)元至某公司賬戶，并由仲某出具收據(jù)，加蓋“某公司財(cái)務(wù)專用章”，該章系正方形樣。該份協(xié)議簽訂地點(diǎn)為某招商城項(xiàng)目旁邊的銷售中心。
2011年7月13日，某公司取得人民路x號(hào)6708.90平方米其他商服用地的土地使用權(quán)；同年11月21日，某公司取得人民路x號(hào)某某五金大廈工程建筑工程施工許可證。在該項(xiàng)目規(guī)劃和施工設(shè)計(jì)審查過(guò)程中，某公司提供的設(shè)計(jì)圖中反映的商鋪格局與2007年仲某與胡某簽訂預(yù)購(gòu)合同依據(jù)的圖紙中的商鋪格局不同。2013年10月21日，某公司取得某五金大廈項(xiàng)目預(yù)售面積22279.03平方米，共652套非住宅的商品房預(yù)售許可證。胡某、某公司經(jīng)過(guò)多次協(xié)商、溝通、均未果。
胡某訴至法院，請(qǐng)求：退還已付誠(chéng)意金10萬(wàn)元，賠償履行合同不能導(dǎo)致的損失156.84萬(wàn)元（其中已付10萬(wàn)元暫計(jì)5年利息為3.325萬(wàn)元；履約后房?jī)r(jià)溢價(jià)部分損失，按現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)6萬(wàn)元計(jì)算，為116.20萬(wàn)元；此外，還有固定每年10%的回報(bào)率，按2007年時(shí)約定總價(jià)94.63萬(wàn)元，5年固定回報(bào)為47.315萬(wàn)元，以上三項(xiàng)損失合計(jì)166.84萬(wàn)元，按156.84萬(wàn)元主張）。
【法院判決】
一審：1、某公司返還胡某意向金10萬(wàn)元；2、某公司賠償胡某未簽正式購(gòu)房合同、占用意向金的損失5.5萬(wàn)元。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件評(píng)析】
一、如何認(rèn)定購(gòu)房人所簽訂的訂購(gòu)協(xié)議的性質(zhì)及效力？
關(guān)于胡某簽訂的合同性質(zhì)。本案中，從胡某簽訂并持有的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》及附件《內(nèi)容要點(diǎn)》來(lái)看，已明確胡某向某公司支付購(gòu)房誠(chéng)意金，并對(duì)擬購(gòu)房屋坐落編號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、交付時(shí)間等進(jìn)行約定，僅因認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目尚未取得預(yù)售許可證，對(duì)于具體簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間未予明確。從上述合同約定表明，胡某與仲某經(jīng)過(guò)磋商，就條件成就時(shí)實(shí)際進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，對(duì)將來(lái)正式簽署房屋買賣合同進(jìn)行了預(yù)先安排，從法律性質(zhì)上符合當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成合意的預(yù)約合同性質(zhì)。故，胡某簽訂并持有的《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》系一份預(yù)約合同。雖胡某及某公司均認(rèn)為該份協(xié)議系房屋買賣合同，即本約的觀點(diǎn)，但按照司法解釋規(guī)定，商品房預(yù)定協(xié)議具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已按照約定收受購(gòu)房款的，預(yù)定協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同；而胡某在本案中雖向某公司匯款10萬(wàn)元，但根據(jù)預(yù)定協(xié)議約定，該款系誠(chéng)意金，且胡某持有的收據(jù)中亦載明款項(xiàng)系預(yù)交誠(chéng)意金，并無(wú)證據(jù)證明誠(chéng)意金已轉(zhuǎn)化為購(gòu)房款。
關(guān)于胡某簽訂的合同效力問(wèn)題。2007年7月仲某以某公司名義與胡某簽訂預(yù)訂協(xié)議時(shí)，仲某持有2007年4月、5月某公司與某投資公司簽訂的合作協(xié)議書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議，其中約定其作為法定代表人的某投資公司享有某招商城項(xiàng)目部分商鋪包銷權(quán)。本案中，胡某、仲某對(duì)于預(yù)訂協(xié)議在某招商城旁邊的銷售中心簽署均不持異議，且在胡某支付誠(chéng)意金至某公司賬戶后，仲某向其出具了蓋有某公司財(cái)務(wù)專用章的收據(jù)。根據(jù)公安機(jī)關(guān)的調(diào)查筆錄，在客戶要求查驗(yàn)相關(guān)立項(xiàng)文件、土地使用權(quán)證時(shí)，仲某亦能聯(lián)系某招商城相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)出示；此外，在2007年8月7日某公司原股東李某、某開(kāi)發(fā)商發(fā)給夏某、仲某的律師函中，亦提到某公司已了解到夏某、仲某在未取得相關(guān)權(quán)利情況下，以某公司名義長(zhǎng)期從事廣告宣傳、營(yíng)銷行為。故，某公司在2007年8月對(duì)于仲某對(duì)外銷售商鋪、收取意向金的情況在一定程度上是知情的，而胡某作為意向客戶，從簽約場(chǎng)地、出具加蓋財(cái)務(wù)章的收據(jù)、付款方式等方面，均有理由相信仲某有權(quán)代表某公司與其簽訂預(yù)訂協(xié)議。某公司雖在本案中抗辯經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定，仲某所持2007年4月、5月的合作協(xié)議中某公司公章與工商局備案章不符、胡某持有的收據(jù)中的財(cái)務(wù)專用章亦與其實(shí)際經(jīng)營(yíng)使用的印章不符，且預(yù)訂協(xié)議中的業(yè)務(wù)專用章在其實(shí)際經(jīng)營(yíng)中并不存在，系私刻的印章，并從2007年8月發(fā)出的律師函及仲某、夏某的回函中可證明仲某實(shí)際并未經(jīng)其授權(quán)可對(duì)外銷售商鋪；從上述律師函及夏、仲二人回函中確可證實(shí)仲某在當(dāng)時(shí)未經(jīng)某公司授權(quán)違規(guī)銷售的事實(shí)，仲某以某公司名義對(duì)外簽訂預(yù)訂協(xié)議系無(wú)權(quán)處分，但對(duì)于類似胡某的認(rèn)購(gòu)客戶而言，仲某在簽約過(guò)程中的一系列行為已能使認(rèn)購(gòu)客戶產(chǎn)生合理信賴，相信仲某有權(quán)代表某公司與其簽訂預(yù)訂協(xié)議，故宜認(rèn)為仲某代表某公司與胡某簽訂《某某大廈商鋪內(nèi)部職工預(yù)定協(xié)議》構(gòu)成表見(jiàn)代理，故該預(yù)訂協(xié)議有效，對(duì)于某公司具有合同拘束力。某公司抗辯因未取得商品房預(yù)售許可證，合同無(wú)效的觀點(diǎn)系建立在訴爭(zhēng)合同被認(rèn)定為本約基礎(chǔ)上，于法無(wú)據(jù)。
二、本案訴爭(zhēng)預(yù)定協(xié)議能否履行，購(gòu)房人的損失如何認(rèn)定？
關(guān)于預(yù)訂協(xié)議能否履行的問(wèn)題。鑒于胡某與某公司簽訂的協(xié)議為預(yù)約合同，根據(jù)合同約定，交房時(shí)間為2008年12月31日，且在某公司取得預(yù)售許可證后，雙方簽訂正式銷售合同。然截止2008年底，訴爭(zhēng)項(xiàng)目既不具備開(kāi)工建設(shè)手續(xù)，亦不具備對(duì)外銷售手續(xù)，直至2011年11月才取得工程建筑工程施工許可證，2013年10月21日才就訴爭(zhēng)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證；而某大廈現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)中的商鋪格局亦與仲某在2007年銷售時(shí)提供圖紙中商鋪格局不同，無(wú)法對(duì)應(yīng)。由于胡某與某招商城簽訂的預(yù)約合同中系基于2007年時(shí)仲某提供的圖紙確定了認(rèn)購(gòu)房屋坐落、面積，現(xiàn)因正式建成的某大廈項(xiàng)目格局與前述圖紙完全不同，按照預(yù)約合同約定繼續(xù)簽訂正式購(gòu)房合同的條件已不具備，故預(yù)約合同應(yīng)予解除。
關(guān)于胡某在本案中主張的損失及責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。胡某與某公司簽訂的預(yù)約合同雖有效，但現(xiàn)因不具備繼續(xù)履行條件應(yīng)予解除，故胡某有權(quán)要求某公司返還已付意向金10萬(wàn)元。關(guān)于胡某主張的其他損失，鑒于雙方并未簽訂正式購(gòu)房合同，故胡某的損失應(yīng)限于某招商城未按預(yù)約合同約定與其簽訂正式購(gòu)房合同、未及時(shí)退還意向金導(dǎo)致的合理?yè)p失，具體分述如下：1、胡某主張的房屋溢價(jià)損失。根據(jù)預(yù)約合同約定，交房時(shí)間為2008年12月31日，故簽訂正式房屋買賣合同的時(shí)間應(yīng)在此之前，而在2008年底，某公司尚未取得預(yù)售許可證，并不滿足正式簽約的條件，故胡某與某公司未能簽訂正式房屋買賣合同的責(zé)任在某公司。然因預(yù)約合同約定因某開(kāi)發(fā)商原因?qū)е潞贤荒芎炗啠\(chéng)意金無(wú)息退還，并未約定另行賠償房?jī)r(jià)損失，故按此約定，預(yù)約合同已對(duì)2008年底如因某開(kāi)發(fā)商原因?qū)е聼o(wú)法簽訂正式購(gòu)房合同的處理方式作出明確約定，胡某作為認(rèn)購(gòu)客戶，亦接受上述條款，故在2008年底，因某公司原因?qū)е码p方未簽正式購(gòu)房合同，胡某有權(quán)要求某公司無(wú)息返還意向金；至于賠償截止2008年底房?jī)r(jià)上漲損失的訴訟請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)，于法無(wú)據(jù)。至于胡某主張的2009年起的房?jī)r(jià)上漲損失，因胡某自認(rèn)某公司相關(guān)人員曾在2009年通知其無(wú)法履約，可退還意向金，而其不同意，堅(jiān)持等待拿房；而根據(jù)預(yù)約合同約定，至遲交房時(shí)間在2008年12月31日，此后從訴爭(zhēng)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，亦無(wú)法得知何時(shí)可以開(kāi)工建設(shè)，何時(shí)可以交付房屋，故在預(yù)約合同約定的簽訂正式購(gòu)房合同條件已不存在的前提下，胡某堅(jiān)持等待不退意向金而未及時(shí)止損，放任損失擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)責(zé)任。因此，對(duì)胡某主張的2009年起的房?jī)r(jià)溢價(jià)損失，于法無(wú)據(jù)。2、胡某主張的固定每年10%的回報(bào)率。本案中，胡某在簽訂預(yù)約合同、支付意向金10萬(wàn)元的情況下，并未取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)，而其主張按照已付全部購(gòu)房款取得房屋產(chǎn)權(quán)的情況下主張5年、每年固定10%的回報(bào)率，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，于法無(wú)據(jù)。3、胡某主張的意向金利息損失。本案中，胡某主張意向金10萬(wàn)元利息損失自2008年12月起算，按銀行同期同類貸款利率計(jì)算，鑒于某公司在2007年7月收取胡某意向金后一直占有上述款項(xiàng)，雖在2009年提出退還意向金，但實(shí)際未予退還，故胡某的該項(xiàng)訴請(qǐng)于法有據(jù)。但因預(yù)約合同已明確因某開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法簽訂正式合同誠(chéng)意金無(wú)息退還，故意向金的利息損失應(yīng)自2009年1月1日起算。
本案中，某公司對(duì)于未能訂立正式房屋買賣合同負(fù)主要責(zé)任，且雖在2009年向胡某提出退還意向金，但事實(shí)上未予及時(shí)退還且占用資金至今，而胡某在預(yù)約合同約定的簽訂正式購(gòu)房合同條件不能成就的情況下未能及時(shí)止損，且因雙方簽訂的預(yù)約合同與正式買賣合同存在法律性質(zhì)上的差異，基于公平原則，對(duì)于胡某主張某公司未與其簽訂正式購(gòu)房合同的合理?yè)p失，在考慮胡某已付意向金2009年起的利息損失的基礎(chǔ)上，酌定某公司應(yīng)賠償胡某未能簽訂正式購(gòu)房合同、占用意向金至今的合理?yè)p失為5.5萬(wàn)元。
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第四十四條第一款：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。
第四十九條：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。
第六十條第一款：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第九十七條：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十條第（一）項(xiàng)：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；
第一百一十九條第一款：當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
《商品房銷售管理辦法》
第三條之規(guī)定：商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
