超八成房屋買賣糾紛涉及賣家不遷出戶口 建議標(biāo)明違約責(zé)任
雖然房子賣了，但是賣家卻遲遲不遷走戶口；買了學(xué)區(qū)房因無法落戶導(dǎo)致孩子上學(xué)成了泡影……昨天，市二中院召開房屋買賣合同糾紛案件發(fā)布會(huì)，調(diào)研顯示，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出案件占房屋買賣合同糾紛總數(shù)的86%，因戶口遷移引發(fā)的此類案件近年呈增長趨勢。市二中院表示，根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，警方和法院都無法強(qiáng)迫原房主遷移戶口。
賣家不遷戶口引發(fā)合同糾紛
據(jù)通報(bào)，2014年、2015年及2016年1月至7月，市二中院先后審理涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件分別為13件、22件及15件。其中，買房人要求現(xiàn)有戶口遷出的案件占此類案件總數(shù)的86%。該類案件中，有一半涉及了案外人的戶口，除了賣房人的戶口外，戶口上還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主。
“案件集中在學(xué)區(qū)房及連環(huán)買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，經(jīng)調(diào)研，中心城區(qū)的案件相對(duì)較多，遠(yuǎn)郊區(qū)的案件較少。其中，涉及東城、西城區(qū)房屋的案件分別占案件總數(shù)的26%和32%。
據(jù)悉，房屋買賣合同中一般都會(huì)約定按日支付違約金。此類案子中的違約行為持續(xù)的時(shí)間又很長，導(dǎo)致違約金數(shù)額非常高，從幾十萬元到百余萬元不等，最高可達(dá)總房款的20%。
“為何不把戶口遷走呢？”對(duì)此，該院法官介紹，賣房人答應(yīng)遷出，但在合同履行過程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人、甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，導(dǎo)致戶口遲遲無法遷出。
還有部分戶口登記人沒有其他落戶地點(diǎn)，如有的賣房人賣房后住進(jìn)“公租房”，有人租賃私房居住；還有的老人“以房養(yǎng)老”住進(jìn)養(yǎng)老院，因租住房、養(yǎng)老院等不具備落戶的條件，導(dǎo)致原戶主戶口無法遷出。
法院無法強(qiáng)制賣家遷移戶口
據(jù)市二中院法官介紹，法院不直接判決遷移戶口。戶口遷移系公安機(jī)關(guān)戶籍管理的職權(quán)，不屬于法院民事案件處理的范圍，即法院無法判決遷移戶口，只追究賣房人的違約責(zé)任。
法官介紹，如果登記人不同意遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能依據(jù)雙方買賣合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無法要求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機(jī)關(guān)亦沒有強(qiáng)制他人遷出戶口的權(quán)力。
但是，根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
買學(xué)區(qū)房先問入學(xué)政策
市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分以入學(xué)為主要目的的購房者，因房屋實(shí)際情況等種種原因無法落戶，或因?qū)W籍使用限制等原因無法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購房目的無法實(shí)現(xiàn)從而產(chǎn)生糾紛。數(shù)據(jù)顯示，涉及西城區(qū)案件數(shù)量占案件總數(shù)的32%。
據(jù)悉，今年海淀區(qū)的幼升小入學(xué)政策實(shí)行“6年一學(xué)位”（政策內(nèi)二孩除外），這意味著一套學(xué)區(qū)房在6年內(nèi)，只能有1個(gè)直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
法官建議，買學(xué)區(qū)房應(yīng)提前向公安機(jī)關(guān)了解落戶政策，并要考慮房屋的實(shí)際居住條件，例如此前媒體曾報(bào)道的購買過道作為“學(xué)區(qū)房”等特殊房屋，最終能否落戶由公安機(jī)關(guān)根據(jù)相關(guān)政策予以確定。以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買房人，應(yīng)提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)入學(xué)指標(biāo)使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問題及相應(yīng)違約責(zé)任。如果因賣房人違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償房屋差價(jià)損失等。
建議合同標(biāo)明違約責(zé)任
在進(jìn)行二手房買賣時(shí)，法官提醒，應(yīng)選擇正規(guī)的中介公司，且合同中應(yīng)注明約定違約金條款。如果是雙方私下簽訂協(xié)議，應(yīng)在協(xié)議中注明約定違約金條款，然后到當(dāng)?shù)毓C處進(jìn)行公證。當(dāng)事人可以參考北京市住建委發(fā)布的房屋買賣合同示范文本，對(duì)違反戶口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行明確規(guī)定，比如可約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。
從法院判決情況看，由于合同明確約定了違約金條款，買房人主張違約金的請(qǐng)求獲支持的比例較高。
文章來源：法律圖書館
