二手房交易二十種常見糾紛
最近伴隨 “國五條”的出臺，二手房買賣又驟然熱了起來，買房賣房人為了趕時間，往往忽略了對合同的推敲和對交易風險的預判，極易埋下糾紛的隱患。
為此，根據多年從事二手房交易法律事務的經驗，筆者特整理了實踐中常見的二十種二手房交易糾紛，并相應地給出預防提示。
一、稅費承擔糾紛
表現(xiàn)形式：由于合同中沒有約定交易納稅申報方式，購房時中介給買方計算稅費均按核定計算 （個人所得稅為房屋核定總價的1%或1.5%）。
但房價上漲后，買方為了達到毀約的目的，委托律師致函買方強勢要求按差值的20%核實征收，并要求買方承擔由此增加的少則十余萬多則數十萬上百萬的稅費。
預防提示：務必在簽約時明確約定遞件過戶時的納稅申報方式，防止任何一方借口毀約。
二、免稅糾紛
表現(xiàn)形式：房屋符合免稅條件（滿五年家庭唯一住房），房價上漲后，業(yè)主拒不配合買方申請免稅，迫使買方因高額稅費而知難而退，以達到毀約目的。
預防提示：務必在合同中明確約定，業(yè)主負有保證自己及家庭成員配合買方申請免稅的義務，由于業(yè)主本人或其家庭成員不予配合，由此增加的稅款由業(yè)主承擔。
三、戶口糾紛
表現(xiàn)形式：合同沒有約定戶口遷移時間及違約責任，遞件過戶簽訂 《二手房買賣合同》時業(yè)主找茬拒不遷出，或要求無限期遷出，否則交易無法進行，以此達到或者毀約不賣或者漲價的目的。
預防提示：務必在簽約時明確約定業(yè)主戶口遷出的時間及違約責任，并預留遷戶保證金。
四、套貸糾紛
表現(xiàn)形式：買方為多貸款，合同虛增成交價遞交給銀行作為審批貸款的依據，遇房價上漲，業(yè)主投訴到銀行或銀監(jiān)局，要求撤銷銀行已經出具的貸款承諾，以達到毀約目的。
預防提示：即便業(yè)主愿配合，也不要為了多貸款而給銀行遞交陰陽合同，實踐中已有因此被銀行撤銷貸款承諾函而對業(yè)主構成違約的判例。
五、按揭糾紛
表現(xiàn)形式：合同約定買方按揭付款，如銀行最終審批貸款不足或不能獲得銀行貸款，買方必須補足或一次性付款。
由于信貸政策變化導致貸款不足或不成，又無力補足或一次性付款對業(yè)主構成違約。
預防提示：購房前需充分衡量自身支付及可以追加首期款的能力，特別約定按揭不足補足的范圍，并約定因政策或銀行原因按揭不能的，買方可以解除合同。
六、借名糾紛
表現(xiàn)形式：買方不具備購房資格而與業(yè)主簽訂合同，同時簽訂《買方主體變更確認書》，約定過戶到其指定人名下，屆時未能找到符合購房條件的新買方，導致對業(yè)主構成違約，或找到他人借名買房后與被借名方發(fā)生產權糾紛。
預防提示：對于買方而言，購房前請確保自身符合購房條件，借名買房存在法律風險，需與被借名方簽署 《產權確認書》；對于業(yè)主來說，不以自己名義購買的買方都有各自背后的原因，其交易風險遠高于剛需自住購房，建議賣家盡量回避這樣的借名購房者。
對于被借名者來說，存在另行購房時購房資格及貸款受限，以及實際業(yè)主逾期還款導致自身信用收到影響的風險，建議慎重以自己的名義替別人購房。
七、裁決過戶糾紛
表現(xiàn)形式：買方不具備購房資格，與業(yè)主虛擬債務，并將業(yè)主訴至法院，等候判決以房抵債，中途往往發(fā)生交易雙方反悔或者裁決過戶受阻的情況。
預防提示：通過虛假訴訟過戶，屬司法打擊對象，任何一方中途反悔必將導致交易不成退房退款，建議業(yè)主優(yōu)先將房屋賣予符合購房條件的人。
八、經營貸、消費貸糾紛
表現(xiàn)形式：買方屬限貸范圍，根本無法獲取按揭貸款，擬通過先過戶然后抵押獲取經營貸或消費貸，過戶后遲遲不予抵押或抵押貸款后拒不付款，導致買方房屋易主而房款收不到的情況。
預防提示：先取得貸款承諾書后再過戶是二手房交易的基本流程，按揭貸款是二手房貸款的合法方式，經營貸、消費貸都是虛假套貸，即便買方無意詐騙也存在被銀行發(fā)現(xiàn)而撤銷貸款的可能，建議務必堅持先取得貸款承諾后過戶，如買方堅持經營貸或消費貸且業(yè)主必須賣房，需由買方另行提供擔保人或擔保物。
九、學位糾紛
表現(xiàn)形式：許多人為了孩子上學而購買學區(qū)房，合同中卻沒有明確約定帶有學位，或者雖有約定，但沒有約定一旦沒有學位的處理方式，導致交易過程中學位不明或沒有而發(fā)生糾紛。
預防提示：購買前請務必走訪教育部門、學校、鄰居，確認房屋屬于學校學區(qū)范圍并存在學位，合同明確約定一旦沒有學位可以解除合同，并由業(yè)主方賠償相關損失。
十、小產權房糾紛
表現(xiàn)形式：購買小產權房或軍產房后業(yè)主毀約或買方毀約。
預防提示：小產權房和沒有軍方辦理軍產證的二手軍產房買賣合同均屬無效合同，任何一方毀約將面臨退房退款的后果，建議在價格和風險之間充分衡量慎重購買。
十一、委托公證賣房糾紛
表現(xiàn)形式：業(yè)主做公證委托后，受托人利用委托書協(xié)助買方將房屋高價過戶到新買方，并從中賺取差價，業(yè)主知曉后拒絕與不知情的新買方交易，導致連環(huán)訴訟。
預防提示：業(yè)主公證委托書授權事項務必在可控范圍之內，并了解交易流程，及時跟進交易，發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權，有損自身合法權益的行為時及時中止授權，切莫做了公證了事，同時建議不要賦予受托人轉委托權。
十二、無權代理糾紛
表現(xiàn)形式：簽約時業(yè)主本人不在，親屬代簽合同并收取定金，合同履行過程中房價上漲，業(yè)主本人不追認合同。
預防提示：簽約時務必請代理人出示業(yè)主書面收取委托書，沒有授權委托書的，務必電話業(yè)主本人錄音確認，并在簽約后及時找業(yè)主本人補簽合同。
十三、夫妻房糾紛
表現(xiàn)形式：房屋登記在夫妻共同名下，簽約時只有一方簽字，合同履行過程中，另一方不予認可導致交易受阻。
預防提示：簽約時務必夫妻雙方共同到場簽名確認。
十四、贖樓糾紛
表現(xiàn)形式：二手房交易中，如涉及到房主已將房屋抵押的情況，就需要先進行 “贖樓”。即買方付清賣方物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。
擔保公司融資贖樓又分為一筆款贖樓和兩筆款贖樓兩種方式。一筆款贖樓是由擔保公司為買方擔保按揭貸款給賣方贖樓，業(yè)主贖樓與買方按揭屬同一筆款；兩筆款贖樓是擔保公司為業(yè)主擔保向銀行借款贖樓，業(yè)主贖樓與買方按揭互不相關。
一旦采取 “一筆款”的贖樓方式，即用買方的按揭貸款幫業(yè)主贖樓，可能導致房產未過戶到買方，買方便要開始逐月供樓。
預防提示：強烈建議寧可支付短期利息，也不要選擇一筆款贖樓。
十五、中介糾紛
表現(xiàn)形式：購房時中介承諾的貸款利率、貸款成數、稅費數額、房屋狀況與實際情況不符，導致購房成本大增。
預防提示：不要輕易相信中介的口頭承諾，重要事宜需書面寫下并由各方 （必須有對方）簽字確認，以免事后說不清，同時務必充分了解二手房交易流程及相關知識，確保信息屬實。
十六、跳單糾紛
表現(xiàn)形式：買方在甲中介看房并簽署看樓書，后發(fā)現(xiàn)乙中介也有該房源，且中介費報價比甲中介低，于是通過乙中介成交，或者通過其他手段聯(lián)系到業(yè)主自行成交，被甲中介追索傭金。
預防提示：簽訂看樓書應約定有效期及心理房價價位，超過期限及心理價位看樓書無效。通過乙中介成交時務必先行知會甲中介，同等條件下優(yōu)先選擇甲中介成交。跳開中介私自成交屬違約行為，中介追索傭金于法有據。
十七、解約定金糾紛
表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約僅需承擔定金罰則 （雙倍返還定金或被沒收定金），而無需再行承擔任何責任，守約方亦不可逼迫違約方繼續(xù)履行合同。合同履行過程中，遇房價暴漲，即便房屋已由買方裝修入住，業(yè)主也要求雙倍返還少量定金解除合同，給買方造成巨大損失。
預防提示：解約定金存在于部分中介合同版本中，建議刪除該條款，并約定任何一方違約需向守約方承擔定金罰則或按房地產成交價20%支付違約金。
十八、期房糾紛
表現(xiàn)形式：業(yè)主尚未取得一手產權證，必須辦出產權證后再行交易，時間跨度明顯長于普通二手房交易，期間房價波動大，業(yè)主以種種理由毀約不賣。
預防提示：期房交易風險遠高于普通二手房交易，建議同等條件下購買有產權證的現(xiàn)房，確需購買無產權證的期房，應增加定金支付數額，及時跟進交易進展。
十九、違約金糾紛
表現(xiàn)形式：合同約定任何一方違約需按成交價20%的支付違約金，訴至法院后，違約方表示違約金約定過高，要求法院降低。
預防提示：根據相關法律，法官有權在違約金過高時予以調整，在此問題上法官的自由裁量權甚大，從定金數額到成交價的20%都在其操控范圍之內。
建議在確保自身不會毀約的情況下，可約定 “首期款轉定金”，即增加定金數額，加大違約方成本，以確保自身的合法權益。
二十、訴訟仲裁糾紛
表現(xiàn)形式：合同中約定爭議解決方式為仲裁，而仲裁是一裁終局，錯了不易糾正，且仲裁費遠高于訴訟費，即便勝訴，也面臨敗訴方申請撤銷仲裁、申請不予執(zhí)行的可能。
預防提示：建議選擇訴訟，不要選擇仲裁。
文章來源：法妞問答
