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房屋買賣中常見的糾紛,且看上海高院的解答
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時間:2017/7/10   閱讀:1324次 ;分享到:
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房屋買賣中常見的糾紛,且看上海高院的解答

房屋買賣中,尤其是二手房買賣法律風險較大,無論是買賣雙方都應(yīng)防范房屋買賣的法律風險。今天為大家精選房屋買賣中的常見的法律問題,如:一房兩賣、陰陽合同、擅自處分共有人房屋、違約后房價上漲的損失如何處理等,看上海高院如何解答。節(jié)選自:上海市高級人民法院《關(guān)于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》

1

本解答的適用范圍

答:本解答所涉之 “ 二手房 ” 買賣,系指買賣雙方經(jīng)合意,出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付一定對價而產(chǎn)生的民事合同關(guān)系。

新建商品房的買賣及公房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,不適用本解答。

2

未經(jīng)房屋共同共有人同意,出賣人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同,效力如何認定?

答:審判實踐中,經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由,主張其他共有人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同無效。對此問題,應(yīng)區(qū)別不同的情形分別處理。一是房屋出售時,權(quán)利登記僅為出賣人一人的,基于不動產(chǎn)的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應(yīng)認定為有效;但如有證據(jù)證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時,權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認的情況下,應(yīng)認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成要件的,應(yīng)確認買賣合同有效。

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未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意,房屋所有權(quán)人對外簽訂的 “ 二手房 ” 買賣合同,效力如何認定?

答:房屋權(quán)利人個人購買所得的房屋,配偶或其他親屬因婚姻或親屬關(guān)系形成了同住事實,房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障其居住權(quán)益,但該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。因此,未經(jīng)在房屋內(nèi)共同居住的其他成員同意并不影響房屋所有權(quán)人對外簽訂的房屋買賣合同的效力。

4

當事人已就房屋買賣事宜達成了具體約定,但未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。當事人之間的買賣合同是否成立、有效?

:《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本,當事人可以約定采用,或參照示范文本訂立買賣合同。實踐中,買賣雙方就房屋買賣事宜達成一致意見后,為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。對此,買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況,予以區(qū)別對待。

如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的,從其約定。

如雙方并未作出上述約定,而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容,應(yīng)視為買賣合同成立,并認定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,只是以格式合同的形式對買賣關(guān)系予以確認。當事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的,不影響原已成立的合同關(guān)系。

5

合同簽訂后,一方不愿意再履行買賣合同,而另一方堅決要求繼續(xù)履行的,如何處理?

答:按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此,除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外,無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約,如另一方堅決要求繼續(xù)履行的,除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外,應(yīng)責令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時,另一方還有其他損失的,應(yīng)當賠償損失。

對于確不能繼續(xù)履行的,違約方應(yīng)當賠償因違約而給對方造成的損失,包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定,可參照以下方式:

一、雙方協(xié)商確定的,從其約定;二、雙方不能協(xié)商確定的:

()原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(首先是同幢相同樓層及房型;其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋)與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失;

()無最相類似房屋比照的,可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā),以守約方的請求為基礎(chǔ),結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等,合理確定。

最后,守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

6

“二手房 ” 買賣合同中,因房屋質(zhì)量問題引發(fā)糾紛,出賣人應(yīng)如何承擔房屋質(zhì)量瑕疵擔保責任?

答:買賣合同的出賣人應(yīng)就買賣標的物向買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任。但由于 “ 二手房 ” 買賣中的標的物一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,買受人對房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此,對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的,應(yīng)承擔賠償責任。對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的,則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵,如并非出賣人在裝璜、使用過程中所產(chǎn)生,而系房屋本身所固有的,若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的,出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任,但買受人可以房屋所有人身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

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當事人分別簽訂了幾份買賣合同,但約定的房價不一致,F(xiàn)當事人對于房屋成交價格產(chǎn)生爭議,如何認定?

答:對于前后合同約定的房價不一致這一情況,根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則,原則上應(yīng)以后訂立的合同為準。如一方當事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等,而故意在此后的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等合同中訂立虛假價格的,因該項變更非雙方變更房價的真實意思,且具有非法目的,不應(yīng)予以認定,仍應(yīng)以前合同約定的成交價履行。

判斷時,除由提出異議方承擔舉證責任外,還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外,對于當事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的,可一并建議相關(guān)部門予以處理。

8

買賣合同成立后,出賣人未能自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。對此,實踐中買受方既有主張確權(quán)的,也有要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的,如何處理?

答:在買賣合同履行過程中,雙方間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系,買受人只能依據(jù)合同約定,要求出賣人履行合同義務(wù),包括按約將標的物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人。買受人不能依據(jù)買賣合同而直接取得標的物的所有權(quán),實踐中也可能由于出現(xiàn)法律上或者事實上不能履行等法定情形,而導致買受人不能實際取得標的物所有權(quán)的情況發(fā)生。同時,確權(quán)之訴系對民事權(quán)利是否存在、如何歸屬等加以確認,而如前述,在出賣人未自動履行所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)前,買受人尚未取得標的物的所有權(quán),其依據(jù)合同約定要求確認房屋所有權(quán)歸其所有,缺乏基礎(chǔ)。因此,對出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的,買受人不能直接要求確認房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有,只能按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)。

文章來源:法律顧問工作室 

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