不準買,不準賣,不準貸,不準抵押!中國房地產(chǎn)進入凍房模式
最近,“凍房”這個新詞匯,一夜之間火遍全國,讓炒房客心驚膽戰(zhàn)。我研讀后,發(fā)現(xiàn)有3篇關(guān)于凍房的文章,最火:
一是網(wǎng)上瘋傳的《凍房一一中國式廢鈔》
二是米筐投資的反駁文章《凍房是中國式廢鈔?別瞎扯了!》
三是財經(jīng)韜略寫的《真正的樓市調(diào)控大招!凍房,終于來了!炒房客哭暈》
特別是6月28日晚上西安市政府出臺的樓市調(diào)控新政,將居民過去買的房產(chǎn)交易也全部凍結(jié)(2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣、二手房要滿2年才能賣),被各界普遍認為是凍房新舉措,也標志著中國房地產(chǎn)進入隨時可以凍結(jié)居民房產(chǎn)交易的“凍房模式”。
西安始創(chuàng)的全國最狠“凍房”政策,原文如下:
2017年4月18日以前,在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi),購買的商品住房,自購房之日(以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房,房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。
西安這次出臺政策的最大看點是:政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在,未來房價異常上漲的城市,政府就可以出其不意地宣布“凍結(jié)某一期限內(nèi)房屋的交易”。
凍結(jié),意味著產(chǎn)權(quán)不完整,意味著流動性可以隨時歸零。這樣,必然影響到資產(chǎn)價格。對于炒房者來說,意味著有了一把懸劍在頭上,隨時可以被斬首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推廣,甚至被延長,則可能出現(xiàn)過去10年買的房子都無法出售的局面。廈門始創(chuàng)的限賣,不就從最初的2年限賣,延長到了保定、珠海的10年限賣了嗎?但之前的限賣,都是政府有言在先,只對此后交易生效。西安這種突然對之前交易進行限賣,直接凍房,是史無前例的。這會帶來炒房客恐慌性拋售嗎?會刺激樓市大幅波動嗎?都有待觀察。
無論如何,2017年6月28日,西安在中國樓市開創(chuàng)了歷史。中國房地產(chǎn)從此進入“凍房模式”,而且各地政府隨時可以對居民任何時候買的房產(chǎn),凍結(jié)其交易。
西安給全國人民上了一堂生動的凍房解說課:
什么是凍房呢?就是凍結(jié)房產(chǎn)交易、鎖住房產(chǎn)成交量,限制買房人買房及賣房人賣房,簡稱凍房。這也是本次樓市調(diào)控的新穎之處:不準買、不準賣、不準貸、不準網(wǎng)簽、不準抵押貸款,也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融,讓樓市成交量迅速降溫,達到冰凍的狀態(tài)。
《凍房一一中國式廢鈔》一文,說凍房就是把人們的房產(chǎn)凍結(jié),也就是把買房人手上的鈔票凍結(jié),就算房價再高,人們也無法把房產(chǎn)變成一分錢:
現(xiàn)在對房地產(chǎn)的四不準:不準買、不準賣、不準貸、不準抵押會越來越嚴格,也就是要讓房產(chǎn)徹底失去流動性和貨幣資產(chǎn)屬性,而中國人的資產(chǎn)70%-80%體現(xiàn)在房產(chǎn)上,當房產(chǎn)失去流動性后,房價再高,它也無法變現(xiàn)成一分錢。這就是說,把無錨印出來的鈔票全部凍在房產(chǎn)泡沫里,凍房!
大家應該還記得全國熱議的這篇文章:《厲以寧8年前用67個字算準房價一直上漲;對樓市下一步,他還說了41個字》。其實說的也就是凍房,把買房人的錢凍結(jié)在房子里面,大家仔細看下厲以寧說的這段話,細思恐極:
著名經(jīng)濟學家、北京大學教授厲以寧:房價是應該上漲的,漲到盡量的高度,銀行的按揭要壓下來,特別是二套房堅決不允許按揭,不讓銀行產(chǎn)生過多不良資產(chǎn)就行,目的主要是讓有錢的人盡量多買房子,當他們把錢花得差不多的時候,房產(chǎn)稅一定要開征,再徹底把房價壓下來,這樣才能讓大家都住得好。
厲以寧教授的話,用大白話來說就是:要讓房價盡可能地向上漲,讓有錢人把錢都拿去買房,等他們把錢花得差不多的時候,開征房產(chǎn)稅。(編者細思恐極)
如果你仔細研究中國近8年來的房價走勢,就會發(fā)現(xiàn)厲以寧這段話太準了,太狠了!按照厲以寧的邏輯,先讓房價漲,漲到一定階段后,凍房,開征房地產(chǎn)稅。
再后面,就是中央政治局4月25日強調(diào)的“要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”了。
長效機制,現(xiàn)在還不明確?梢悦鞔_的是,房地產(chǎn)稅是肯定要征的。6月24日,全國人大常委、財經(jīng)委員會副主任郝如玉介紹,《房地產(chǎn)稅法》立法已經(jīng)列入預備級論證、研究的階段。
全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿,在今年3月份表示:“房地產(chǎn)稅降房價是毫無疑問的。”他說房地產(chǎn)稅有兩大功能:第一個就是解決“房子是用來住的,不是用來炒的”問題,保障居民居住需求,抑制住房投資性需求。第二個就是健全地方主體稅種,為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源。
最近輪番出臺的新一輪新政,本來就讓樓市這只驚弓之鳥,心驚膽戰(zhàn)。6月28日晚上西安出臺這一追溯過往的凍房新政,更是震驚全國。
從去年9月底至今,南京這一輪限購限貸限漲限賣的房地產(chǎn)調(diào)控,已經(jīng)取得豐碩成果,整體樓市已經(jīng)大幅降溫,土地價格都在下降,大部分投資客也已主動撤出。
這兩天,很多南京的多套房主、投資客,都在擔心:現(xiàn)在南京的凍房政策,只是針對2017年5月14日起新購的住房,規(guī)定要拿到不動產(chǎn)權(quán)證滿3年才能賣,不涉及2017年5月14日之前買的房子。萬一南京也學西安,出臺新政,規(guī)定居民之前買的房子,也要限賣,那很多炒房客豈不是一夜之間被套牢?那可怎么辦?
南京資深房產(chǎn)投資客“LXD”對我說,看了西安的凍房新政后,深感:就算在南京,現(xiàn)在房子也不能亂買了!因為買房投資最大的兩個魅力,一個是能用杠桿,就是用首付加銀行貸款,就能撬動一套房,現(xiàn)在限貸新政下,杠桿已經(jīng)被廢掉了;另一大魅力是房產(chǎn)有流動性,能夠變現(xiàn),現(xiàn)在“凍房”政策下,房地產(chǎn)的流動性已經(jīng)被打掉了一半,如果再追溯以前買的房子,那房產(chǎn)的流動性就完全喪失了,所以現(xiàn)在買房投資意思不大,倒是風險很大。
南京大學商學院茅寧教授,轉(zhuǎn)發(fā)了《真正的樓市調(diào)控大招!凍房,終于來了!炒房客哭暈》這篇文章,并評論:“可以追溯以往的交易!這意味著,凍房政策可能真的降臨了。切記,不能變現(xiàn)的資產(chǎn),不值錢!”
茅寧教授對我說:“房地產(chǎn)問題短期是金融問題。凍房意味著不漲也不跌。長期看,除了極少數(shù)大城市,住房將回歸居住屬性。”他提醒,中國房地產(chǎn)進入凍房模式,炒房客要當心了,可能被套牢,如果現(xiàn)金流不好,可能引發(fā)資金鏈斷裂。
寧鎮(zhèn)揚樓市主編周晶,今天轉(zhuǎn)發(fā)了一篇凍房的文章,發(fā)表評論:“手上有錢,在南京買房自住或改善,還是能買的 。但是如果現(xiàn)金流不充裕,還來投資房產(chǎn),在如此嚴厲的凍房政策下,未來要當心資金鏈斷掉。”
南京樓市微信平臺主編李子墨認為:
1、南京其實也已進入凍房模式:不準買(限購),不準賣(限賣3年),不準貸(限貸),不準漲(限價),不準網(wǎng)簽(限簽),不準抵押貸款(限融)。隨著各地還在升級調(diào)控,現(xiàn)在樓市風險空前加大,房子真的不能隨便買了。
2、我覺得就算在南京,也只有一種房子特別值得投資:那就是被政府嚴格限價、新房價格比周邊二手房價格低一大截、擁有較大“限價紅利”的房子。除此以外,其他房子,都可買可不買。(當然,剛需不一樣,先上車最重要,還是買了再說吧。)
3、反正從現(xiàn)在到明年3月全國兩會前,房地產(chǎn)都將處于嚴控期,南京房子都不要想漲價,F(xiàn)金為王,安全第一。買房投資,宜防守,不宜進攻。
以上觀點僅供參考。全國一盤棋。覆巢之下,安有完卵。整個中國房地產(chǎn)都被嚴控,一些城市已經(jīng)出現(xiàn)新房降價、二手房賣不動的現(xiàn)象。南京暫時還沒出現(xiàn)實質(zhì)性降價,但二手房不好賣已經(jīng)成為現(xiàn)實。下半年南京房地產(chǎn)市場會越來越困難,已經(jīng)確定會有開發(fā)商虧本賣房。市場上的資金面會越來越緊張,現(xiàn)在就連首套房利率也由9折上調(diào)到9.5折,甚至是基準利率了。連剛需也不惜被犧牲的時候,這一輪房地產(chǎn)好日子肯定是到頭了。最后提醒所有買房投資的朋友三句話:控制風險!安全第一!保證現(xiàn)金流!
來源:寧鎮(zhèn)楊樓市 作者:李子墨