不準買，不準賣，不準貸，不準抵押！中國房地產(chǎn)進入凍房模式
最近，“凍房”這個新詞匯，一夜之間火遍全國，讓炒房客心驚膽戰(zhàn)。我研讀后，發(fā)現(xiàn)有3篇關(guān)于凍房的文章，最火：
一是網(wǎng)上瘋傳的《凍房一一中國式廢鈔》
二是米筐投資的反駁文章《凍房是中國式廢鈔？別瞎扯了！》
三是財經(jīng)韜略寫的《真正的樓市調(diào)控大招！凍房，終于來了！炒房客哭暈》
特別是6月28日晚上西安市政府出臺的樓市調(diào)控新政，將居民過去買的房產(chǎn)交易也全部凍結(jié)（2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣、二手房要滿2年才能賣），被各界普遍認為是凍房新舉措，也標志著中國房地產(chǎn)進入隨時可以凍結(jié)居民房產(chǎn)交易的“凍房模式”。
西安始創(chuàng)的全國最狠“凍房”政策，原文如下：
2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)行政管理區(qū)域及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國際港務區(qū)、灃東新城等開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區(qū)域范圍內(nèi)購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易。
西安這次出臺政策的最大看點是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在，未來房價異常上漲的城市，政府就可以出其不意地宣布“凍結(jié)某一期限內(nèi)房屋的交易”。
凍結(jié)，意味著產(chǎn)權(quán)不完整，意味著流動性可以隨時歸零。這樣，必然影響到資產(chǎn)價格。對于炒房者來說，意味著有了一把懸劍在頭上，隨時可以被斬首。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推廣，甚至被延長，則可能出現(xiàn)過去10年買的房子都無法出售的局面。廈門始創(chuàng)的限賣，不就從最初的2年限賣，延長到了保定、珠海的10年限賣了嗎？但之前的限賣，都是政府有言在先，只對此后交易生效。西安這種突然對之前交易進行限賣，直接凍房，是史無前例的。這會帶來炒房客恐慌性拋售嗎？會刺激樓市大幅波動嗎？都有待觀察。
無論如何，2017年6月28日，西安在中國樓市開創(chuàng)了歷史。中國房地產(chǎn)從此進入“凍房模式”，而且各地政府隨時可以對居民任何時候買的房產(chǎn)，凍結(jié)其交易。
西安給全國人民上了一堂生動的凍房解說課：
什么是凍房呢？就是凍結(jié)房產(chǎn)交易、鎖住房產(chǎn)成交量，限制買房人買房及賣房人賣房，簡稱凍房。這也是本次樓市調(diào)控的新穎之處：不準買、不準賣、不準貸、不準網(wǎng)簽、不準抵押貸款，也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融，讓樓市成交量迅速降溫，達到冰凍的狀態(tài)。
《凍房一一中國式廢鈔》一文，說凍房就是把人們的房產(chǎn)凍結(jié)，也就是把買房人手上的鈔票凍結(jié)，就算房價再高，人們也無法把房產(chǎn)變成一分錢：
現(xiàn)在對房地產(chǎn)的四不準：不準買、不準賣、不準貸、不準抵押會越來越嚴格，也就是要讓房產(chǎn)徹底失去流動性和貨幣資產(chǎn)屬性，而中國人的資產(chǎn)70%-80%體現(xiàn)在房產(chǎn)上，當房產(chǎn)失去流動性后，房價再高，它也無法變現(xiàn)成一分錢。這就是說，把無錨印出來的鈔票全部凍在房產(chǎn)泡沫里，凍房！
大家應該還記得全國熱議的這篇文章：《厲以寧8年前用67個字算準房價一直上漲；對樓市下一步，他還說了41個字》。其實說的也就是凍房，把買房人的錢凍結(jié)在房子里面，大家仔細看下厲以寧說的這段話，細思恐極：
著名經(jīng)濟學家、北京大學教授厲以寧：房價是應該上漲的，漲到盡量的高度，銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭，不讓銀行產(chǎn)生過多不良資產(chǎn)就行，目的主要是讓有錢的人盡量多買房子，當他們把錢花得差不多的時候，房產(chǎn)稅一定要開征，再徹底把房價壓下來，這樣才能讓大家都住得好。
厲以寧教授的話，用大白話來說就是：要讓房價盡可能地向上漲，讓有錢人把錢都拿去買房，等他們把錢花得差不多的時候，開征房產(chǎn)稅。（編者細思恐極）
如果你仔細研究中國近8年來的房價走勢，就會發(fā)現(xiàn)厲以寧這段話太準了，太狠了！按照厲以寧的邏輯，先讓房價漲，漲到一定階段后，凍房，開征房地產(chǎn)稅。
再后面，就是中央政治局4月25日強調(diào)的“要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”了。
長效機制，現(xiàn)在還不明確�？梢悦鞔_的是，房地產(chǎn)稅是肯定要征的。6月24日，全國人大常委、財經(jīng)委員會副主任郝如玉介紹，《房地產(chǎn)稅法》立法已經(jīng)列入預備級論證、研究的階段。
全國人大財經(jīng)委副主任委員尹中卿，在今年3月份表示：“房地產(chǎn)稅降房價是毫無疑問的。”他說房地產(chǎn)稅有兩大功能：第一個就是解決“房子是用來住的，不是用來炒的”問題，保障居民居住需求，抑制住房投資性需求。第二個就是健全地方主體稅種，為地方政府提供穩(wěn)定財政收入來源。
最近輪番出臺的新一輪新政，本來就讓樓市這只驚弓之鳥，心驚膽戰(zhàn)。6月28日晚上西安出臺這一追溯過往的凍房新政，更是震驚全國。
從去年9月底至今，南京這一輪限購限貸限漲限賣的房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)取得豐碩成果，整體樓市已經(jīng)大幅降溫，土地價格都在下降，大部分投資客也已主動撤出。
這兩天，很多南京的多套房主、投資客，都在擔心：現(xiàn)在南京的凍房政策，只是針對2017年5月14日起新購的住房，規(guī)定要拿到不動產(chǎn)權(quán)證滿3年才能賣，不涉及2017年5月14日之前買的房子。萬一南京也學西安，出臺新政，規(guī)定居民之前買的房子，也要限賣，那很多炒房客豈不是一夜之間被套牢？那可怎么辦？
南京資深房產(chǎn)投資客“LXD”對我說，看了西安的凍房新政后，深感：就算在南京，現(xiàn)在房子也不能亂買了！因為買房投資最大的兩個魅力，一個是能用杠桿，就是用首付加銀行貸款，就能撬動一套房，現(xiàn)在限貸新政下，杠桿已經(jīng)被廢掉了；另一大魅力是房產(chǎn)有流動性，能夠變現(xiàn)，現(xiàn)在“凍房”政策下，房地產(chǎn)的流動性已經(jīng)被打掉了一半，如果再追溯以前買的房子，那房產(chǎn)的流動性就完全喪失了，所以現(xiàn)在買房投資意思不大，倒是風險很大。
南京大學商學院茅寧教授，轉(zhuǎn)發(fā)了《真正的樓市調(diào)控大招！凍房，終于來了！炒房客哭暈》這篇文章，并評論：“可以追溯以往的交易！這意味著，凍房政策可能真的降臨了。切記，不能變現(xiàn)的資產(chǎn)，不值錢！”
茅寧教授對我說：“房地產(chǎn)問題短期是金融問題。凍房意味著不漲也不跌。長期看，除了極少數(shù)大城市，住房將回歸居住屬性。”他提醒，中國房地產(chǎn)進入凍房模式，炒房客要當心了，可能被套牢，如果現(xiàn)金流不好，可能引發(fā)資金鏈斷裂。
寧鎮(zhèn)揚樓市主編周晶，今天轉(zhuǎn)發(fā)了一篇凍房的文章，發(fā)表評論：“手上有錢，在南京買房自住或改善，還是能買的 。但是如果現(xiàn)金流不充裕，還來投資房產(chǎn)，在如此嚴厲的凍房政策下，未來要當心資金鏈斷掉。”
南京樓市微信平臺主編李子墨認為：
1、南京其實也已進入凍房模式：不準買（限購），不準賣（限賣3年），不準貸（限貸），不準漲（限價），不準網(wǎng)簽（限簽），不準抵押貸款（限融）。隨著各地還在升級調(diào)控，現(xiàn)在樓市風險空前加大，房子真的不能隨便買了。
2、我覺得就算在南京，也只有一種房子特別值得投資：那就是被政府嚴格限價、新房價格比周邊二手房價格低一大截、擁有較大“限價紅利”的房子。除此以外，其他房子，都可買可不買。（當然，剛需不一樣，先上車最重要，還是買了再說吧。）
3、反正從現(xiàn)在到明年3月全國兩會前，房地產(chǎn)都將處于嚴控期，南京房子都不要想漲價�，F(xiàn)金為王，安全第一。買房投資，宜防守，不宜進攻。
以上觀點僅供參考。全國一盤棋。覆巢之下，安有完卵。整個中國房地產(chǎn)都被嚴控，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)新房降價、二手房賣不動的現(xiàn)象。南京暫時還沒出現(xiàn)實質(zhì)性降價，但二手房不好賣已經(jīng)成為現(xiàn)實。下半年南京房地產(chǎn)市場會越來越困難，已經(jīng)確定會有開發(fā)商虧本賣房。市場上的資金面會越來越緊張，現(xiàn)在就連首套房利率也由9折上調(diào)到9.5折，甚至是基準利率了。連剛需也不惜被犧牲的時候，這一輪房地產(chǎn)好日子肯定是到頭了。最后提醒所有買房投資的朋友三句話：控制風險！安全第一！保證現(xiàn)金流！
來源：寧鎮(zhèn)楊樓市 作者：李子墨
