一方出資另一方簽訂合同的婚前房產(chǎn)歸誰？如何分割？
周末來臨，又到了析疑斷案與大家見面的時間了，粉絲們，你們有沒有想念神武機智的小析析？不要遲疑地向小析析表白吧！今天，小析析給大家?guī)淼倪�是一起繼承案件，但重點卻不在繼承，而是“隱名”出資者是否享有房屋產(chǎn)權(quán)上。廢話不說，案情走起！
案情
王某與李某于2010年5月8日舉行結(jié)婚典禮，于2012年10月10日登記結(jié)婚。李某曾于2010年4月21日與張某簽訂房屋買賣合同購買A房屋（系單位集資房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)登記）一套，約定房屋價款為20萬元。2010年4月20日王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元，李某于當(dāng)日將上述20萬元匯入張某賬戶。該房屋購買后一直由王某與李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，該房屋由王某居住。該房屋經(jīng)鑒定現(xiàn)價為38萬元。李某去世之后，李某母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向王某要求分割房產(chǎn)，王某拒絕，二人遂起訴至法院，要求繼承該房屋2/3 的份額。
爭議焦點
A房屋是否屬于李某的遺產(chǎn)，是否屬于李某婚前的個人財產(chǎn)，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。
審判
河南省滑縣人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王某雖向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該房屋應(yīng)認(rèn)定為李某的婚前個人財產(chǎn)，該20萬元為李某對王某所負(fù)的債務(wù)。因李某死亡，故其雙方作為李某的近親屬均享有繼承權(quán)，但其雙方繼承遺產(chǎn)應(yīng)先在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還被繼承人即李某的債務(wù)，故原被告雙方對涉案房屋所繼承的份額為18萬元。因雙方均系同一順序繼承人，三人應(yīng)對該繼承房屋份額均分。
結(jié)合案件實際情況，該房屋一直由王某占有并使用，本院酌定該房屋歸王某所有為宜，由王某給付李大某、李小某房款12萬元。王某雖辯稱A房屋系其個人財產(chǎn)，但未舉出相應(yīng)的證據(jù)予以證明，故對該意見不予采信。綜上所述，依照繼承法第九條、第十條、第三十三條，民事訴訟法第六十四條之規(guī)定，判決A房屋歸王某所有，由王某在判決生效后給付李大某、李小某房款12萬元。
判決后，雙方均對該判決不服，提起上訴。經(jīng)河南省安陽市中級人民法院審理，判決駁回上訴，維持原判。
評析
這是一起典型的繼承案件�；橐龇ǖ诙臈l規(guī)定：“夫妻有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。父母和子女有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。”毋庸置疑，被繼承人李某的母親李大某、女兒李小某、妻子王某作為同一順序的繼承人，均享有繼承李某遺產(chǎn)的權(quán)利。而遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，它應(yīng)是被繼承人死亡時遺留的歸被繼承人所有的具有經(jīng)濟價值和使用價值的財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利，且可能隨著時間和市場等因素而導(dǎo)致其實際價值發(fā)生變化，出現(xiàn)增值或貶值的情況。因此，對遺產(chǎn)進行分割時，應(yīng)按照實際分割時的遺產(chǎn)價值而非被繼承人死亡時或購買時的遺產(chǎn)價值進行分割。故本案中的關(guān)鍵性問題就在于涉案的A房屋是否屬于李某的遺產(chǎn)，是否屬于李某婚前的個人財產(chǎn)，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。
夫妻一方出資、另一方簽訂合同的房產(chǎn)歸屬
物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該條確立基于法律行為不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則，即未經(jīng)登記不發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效果，但不因此影響合同的效力。本案中，雖然是王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元用于購置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該合同系雙方真實意思表示，雖涉案房屋屬于單位集資房屋，但李某與張某均系同一單位內(nèi)部職工，故該合同并未違反法律強制性規(guī)定，系合法有效合同，因此，該房屋應(yīng)認(rèn)定為李某的婚前個人財產(chǎn)。
本案中李某與張某簽訂書面的房屋買賣合同，該房屋未能辦理房屋登記，那么能否作為李某的遺產(chǎn)處理？物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得依據(jù)是登記。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，涉案房屋因未辦理登記，死者李某沒有取得房屋所有權(quán)而不能將其作為遺產(chǎn)處理，但遺產(chǎn)包括被繼承人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利，被繼承人李某雖未取得房屋的所有權(quán)，但享有處分權(quán)以外的其他所有權(quán)權(quán)能，即涉案房屋的占有、使用、收益的財產(chǎn)權(quán)利，可作為遺產(chǎn)繼承。本案系家庭財產(chǎn)繼承糾紛，并不涉及對涉案房屋的出賣、互易、出資等處分行為，被繼承人的父母、配偶、子女可依法繼承涉案房屋處分權(quán)之外的其他權(quán)能。且該房屋系單位集資房屋，在房屋具備辦理登記條件時單位負(fù)有為員工辦理房屋登記的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行繼承法若干問題的意見》第三條的規(guī)定：“公民可繼承的其他合法財產(chǎn)包括有價證券和履行標(biāo)的為財物的債權(quán)等，該債權(quán)為財產(chǎn)性權(quán)利，可予繼承。”
王某給付房款的性質(zhì)認(rèn)定
最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第10條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。
遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，涉案房屋系李某生前個人財產(chǎn)，屬于李某的遺產(chǎn)，繼承開始后，沒有遺囑或者遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，遺產(chǎn)按照法定繼承辦理，即由第一順序繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一順序繼承人，有權(quán)繼承被繼承人的遺產(chǎn)。處理涉案房屋的繼承時，需考慮王某向李某匯款20萬元的性質(zhì)問題。參照《婚姻法解釋（三）》第10條，該20萬元可視為王某對李某的借款，即王某對李某享有這20萬元的債權(quán)。根據(jù)繼承法之規(guī)定，繼承遺產(chǎn)系概括繼承，既包含財產(chǎn)也包含債務(wù)，繼承人繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，清償稅款和債務(wù)后，對剩余財產(chǎn)進行分割。
非基于法律行為的物權(quán)變動
根據(jù)繼承法的規(guī)定，配偶、父母、子女同為第一順序繼承人，繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。本案中原、被告均系第一順序繼承人，李某之母雖年事已高，但有子女，且有退休金，不屬于生活有特殊困難的缺乏勞動能力的繼承人；李小某與王某分別系李某之女和妻，均與李某生前共同居住，且李小某已成年。考慮雙方具體情況，對其三人均分遺產(chǎn)為宜。該涉案房屋總價值為38萬，則三人可分得的遺產(chǎn)數(shù)額人均為6萬元。鑒于該房屋一直由王某居住，且王某可共得房款總額為26萬元，該房屋可判令由王某所有，王某分別給付李小某、李大某人民幣6萬元。
物權(quán)法第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。最高人民法院《關(guān)于物權(quán)法適用若干問題的解釋（一）》第7條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。根據(jù)繼承法第十條、第十三條的規(guī)定，同一順序法定繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。即本案中繼承開始后、遺產(chǎn)分割前，原告作為被繼承人的母親和女兒，被告作為被繼承人的配偶，對涉案房屋A享有的財產(chǎn)權(quán)利處于共同共有狀態(tài)，法院依法對該不動產(chǎn)作出分割的判決生效后，王某即取得涉案房屋A的物權(quán)。
大家發(fā)現(xiàn)了嗎？這周選取的案件沒有非常大的爭議性，二審也維持了原判。小析析選取這個案件是想提請大家注意房屋登記的絕對效力，重溫下繼承的一點小知識，也順便體會下法官裁判時的溫情（詳見遺產(chǎn)分割部分）。
文章來源：人民法院新聞傳媒總社 作者：楊森彪、杜鴻、吳俊鳴
