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買房網(wǎng)簽后又被抵押 抵押是否有效?
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時間:2017/7/4   閱讀:2059次 ;分享到:
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 買房網(wǎng)簽后又被抵押 抵押是否有效?

房主賣房并收取了購房者大部分房款,但在辦理完網(wǎng)上備案后、產(chǎn)權(quán)過戶前,卻又將房屋抵押給第三人借款,導(dǎo)致購房者無法過戶,那么借款抵押合同效力該如何認定呢?近日,福建省廈門市中級人民法院審理了該起糾紛,駁回了買主主張抵押權(quán)無效的上訴請求。

2015年7月5日,阿恢與阿翔簽約,將名下的一處房產(chǎn)抵押給阿翔后借款280萬元。7月15日,二人在房產(chǎn)部門辦理抵押登記。

而在阿恢向阿翔借款前一個月,即2015年6月9日,阿恢已經(jīng)與阿楓及中介簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》,約定阿恢將上述房產(chǎn)出售給阿楓,成交總價為292萬元,6月25日前阿楓向阿恢支付210萬元。7月11日,三方又簽訂《補充約定》,約定阿恢與阿楓同意于當(dāng)日簽訂廈門市網(wǎng)上買賣合同,交房時間為7月20日,過戶時間為7月30日前。同年7月23日,三方簽訂《房屋交割聲明》,確認阿恢已于當(dāng)日將房產(chǎn)交付阿楓使用。

2016年1月2日,買受人阿楓向法院起訴,請求確認其與阿恢所簽的《房屋買賣協(xié)議》有效,判令阿恢清償銀行貸款,將訟爭房產(chǎn)過戶至其名下并償付違約金等。法院一審判決,雙方所簽協(xié)議有效,阿恢清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權(quán)登記手續(xù),阿恢應(yīng)在注銷抵押權(quán)登記后十日內(nèi)協(xié)助阿楓辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記,并向阿楓支付相應(yīng)違約金。阿恢不服,提出上訴,二審維持了原判。

2016年1月15日,債權(quán)人阿翔向法院起訴,請求判令債務(wù)人阿恢立即償還其280萬元及利息,并確認阿翔對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。買受人阿楓則作為第三人加入訴訟,請求判決阿翔與阿恢之間設(shè)定的抵押無效。該案一審法院認為,阿恢與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效,抵押權(quán)自登記時設(shè)立,法院駁回了阿楓的訴求,判令阿恢向阿翔償付借款280萬元及利息,如阿恢不還款,阿翔有權(quán)拍賣阿恢的抵押房產(chǎn)。

宣判后,阿楓上訴。廈門中院二審認為,本案焦點在于訟爭抵押權(quán)是否有效。阿恢與阿楓簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議,該房產(chǎn)雖尚未過戶至阿楓名下,但阿楓已付大部分購房款且實際使用該房。阿恢之后將訟爭房產(chǎn)抵押向阿翔借款,應(yīng)認定為無權(quán)處分行為。但阿楓無法證實阿翔與阿恢屬惡意串通,且訟爭房產(chǎn)擔(dān)保的借款已實際出借并已辦理抵押權(quán)登記。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,阿翔已善意取得抵押權(quán)。綜上,阿楓主張抵押權(quán)無效的上訴理由不能成立,二審駁回其上訴,維持原判。

■法官說法■

網(wǎng)簽備案不等于取得房屋產(chǎn)權(quán)

該案審判長張超法官認為,法院二審適用物權(quán)法善意取得規(guī)定依法保護了債權(quán)人權(quán)益,但該案存在的以下法律問題及相關(guān)行政管理問題值得重視:

一是正確認定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。根據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實施細則,二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結(jié)果,通過房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案,系監(jiān)管部門對民事行為達成合意提供的一個交易平臺,不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能,有別于《房屋登記辦法》調(diào)整范圍,亦不同于物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記行為,不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

二是正確適用物權(quán)法關(guān)于善意取得的法律規(guī)定。本案中買受人阿楓僅以其已履行二手房網(wǎng)簽備案這一事實不足以證實其購房行為已產(chǎn)生物權(quán)變動效力,也不足以推定證實抵押權(quán)人阿翔取得擔(dān)保物權(quán)時存在惡意。

法官同時建議房管部門應(yīng)完善相應(yīng)制度銜接,應(yīng)將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權(quán)屬登記系統(tǒng)進行整合,做到信息共享,便于交易者及時準確掌握交易相關(guān)信息。在各個備案及登記窗口應(yīng)增設(shè)涉及不動產(chǎn)的所有業(yè)務(wù)信息的提示告知功能,讓各項申請業(yè)務(wù)辦理者均能知曉所有交易信息,有助于交易者合理避免交易風(fēng)險。要做好關(guān)于網(wǎng)簽備案、預(yù)告登記二者相關(guān)法律后果的宣傳工作,引導(dǎo)交易者正確識別二者不同的法律效力。要加強對辦理預(yù)告登記業(yè)務(wù)的宣傳,讓購房者主動選擇,有效遏制原權(quán)屬人在登記后對不動產(chǎn)的惡意處分行為。

文章來源:中國法院網(wǎng)

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