房屋買賣合同的種類及簽約注意事項
房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人支付價款的合同。此處的房屋,包括了商品房(廣義的商品房包括二手房)、經(jīng)濟適用房、房改房、農(nóng)村房屋等各類性質(zhì)的房屋。根據(jù)房屋買賣合同的主體、權(quán)利義務(wù)、標(biāo)的物不同,將房屋買賣合同分為以下幾種:
商品房預(yù)約合同
合同定義
商品房預(yù)約合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者就雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同的協(xié)議,一般以“認購書”、“訂購單”、“意向書”等形式表現(xiàn),且多約定了定金。商品房預(yù)約合同一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同(既可以是商品房預(yù)售合同,也可以是商品房銷售合同)的期限、定金條款等內(nèi)容。購房者簽訂預(yù)約合同可以防止其他買家搶購自己中意的房屋,又能暫緩付款,以冷靜思考或籌措資金;開發(fā)商簽訂預(yù)約合同可以鎖定購房者,有利于按計劃售房。
注意事項
預(yù)約合同對購房者的利在于,可以先占房屋,在一定程度上預(yù)防開發(fā)商一房二賣,弊在于,預(yù)約合同對于標(biāo)的物房屋的情況基本沒有具體約定,因此后期在簽訂預(yù)售合同或者正式合同時,雙方容易對合同具體內(nèi)容產(chǎn)生異議,往往達不到購房者的預(yù)期。
預(yù)約合同如無特殊約定的,適用定金罰則。
如果“認購書”等形式的預(yù)約合同具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,且出賣人已按約定收取購房款的,可以認定為商品房預(yù)售合同。此時并不以書面合同的名稱來確定合同的性質(zhì)。
商品房預(yù)售合同
合同定義
商品房預(yù)售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,承購人支付定金或房屋價款的合同。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。
注意事項
在未取得預(yù)售證的前提下,開發(fā)商與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同無效。注意,有的開發(fā)商在取得取得預(yù)售證后,五證中的規(guī)劃證被撤銷的,并不當(dāng)然導(dǎo)致預(yù)售證的撤銷,并不影響預(yù)售合同效力。
購房者可以再次出賣預(yù)售房屋嗎?答案是可以的,此種合同原則上應(yīng)為有效,已經(jīng)備案的預(yù)售合同需要變更購房主體,與銀行間有貸款擔(dān)保合同的,同樣需要變更。
經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同
合同定義
經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同是指經(jīng)濟適用房所有者將經(jīng)濟適用房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,他人支付價款的合同。經(jīng)濟適用房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格,具有保障性質(zhì)的政策性住房。購買經(jīng)濟適用房實行申請、審批和公示制度。經(jīng)濟適用房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證一定年限后,方可按市場價上市出售;出售時,應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的一定比例向政府交納收益。個人購買的經(jīng)濟適用房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。
注意事項
經(jīng)濟適用房屬于政策性住房,現(xiàn)實生活中,有個別人收取高額錢款,承諾即便是不符合條件者,也幫其可以獲取經(jīng)濟適用房資格,這種行為就目前案例來看都屬詐騙,切勿相信。
農(nóng)村房屋買賣合同
合同定義
農(nóng)村房屋買賣合同是指農(nóng)民將農(nóng)村自有居住性房屋轉(zhuǎn)讓給他人,他人支付價款的行為。農(nóng)村房屋買賣合同,涉及農(nóng)村宅基地的問題,對合同效力需嚴(yán)格按法律規(guī)定進行確認。
注意事項
對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題,現(xiàn)在司法屆的主流觀點是,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員間,房屋買賣合同有效。城鎮(zhèn)戶口居民購買農(nóng)村宅基地房屋的,一律為無效。
特殊情形,城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋時,其配偶、子女、父母等為農(nóng)村戶口的,家庭成員共同出資,且共同居住的,可以認定合同有效。城鎮(zhèn)戶口居民購買農(nóng)村房屋,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機關(guān)批準(zhǔn)且取得權(quán)屬證書的,合同有效。
房產(chǎn)買賣并不是一件小事,簽訂合同時,一定要充分了解房屋的性質(zhì)、現(xiàn)狀,認真閱讀合同內(nèi)容,預(yù)防法律風(fēng)險。
來源:大同房屋信息