這9種情形下的商品房買(mǎi)賣(mài)可以退房！(商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形)
商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。究竟什么情況下買(mǎi)方可以退房呢？
合同無(wú)效有很多原因，在此不能一一細(xì)數(shù)，只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。
(1)違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正，則合同確定、自始、當(dāng)然無(wú)效。
此情形下，可以要求退房。具體來(lái)說(shuō)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實(shí)的合同無(wú)效或效力不定；因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會(huì)公共利益的合同以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同也都無(wú)效。
實(shí)踐中，如果開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，未取得預(yù)售許可證(或提供虛假預(yù)售許可證)，且在購(gòu)房者提起訴訟之日也未取得該證，則合同無(wú)效，可以退房。
不過(guò)有一點(diǎn)要說(shuō)明，很多咨詢(xún)者說(shuō)“五證”不全、合同無(wú)效。這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。司法實(shí)踐中，在2003年6月1前這種說(shuō)法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來(lái)評(píng)判合同的效力。
(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有備案合同是否無(wú)效，能否退房？
不能。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案在法律上只是一種行政管理手段，目的是為國(guó)家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購(gòu)房者不能以此為由要求退房。
(3)土地不合法，可以要求退房。
這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律以及土地管理的法律，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在二級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行操作，所用于開(kāi)發(fā)的土地，必須是國(guó)有土地，在農(nóng)地、集體土地上開(kāi)發(fā)的“商品房”由于土地的原因會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者后續(xù)的辦證不能，而土地不合法也會(huì)導(dǎo)致其“合同”無(wú)效。因此，購(gòu)房者可退房。
(4)開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為可退房。
具體是指：
A、先押后賣(mài)。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
應(yīng)當(dāng)注意的是，并不是所有的“先押后賣(mài)”行為都是“嚴(yán)重不誠(chéng)信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當(dāng)然，考察實(shí)踐中的做法，這種情況很少發(fā)生。
因?yàn)�，一般�?lái)講，開(kāi)發(fā)商不會(huì)也沒(méi)有這個(gè)能力“不押”，否則，其資金是無(wú)法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓勵(lì)的一種資金融通方式，只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的；第三，現(xiàn)有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(四川版)也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中，只要開(kāi)發(fā)商預(yù)售時(shí)在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。
所以有位咨詢(xún)者就咨詢(xún)說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他的房子是已經(jīng)抵押了的，是不合法的，要退房。但其實(shí)這就是一種對(duì)法律的“誤讀”，因?yàn)�，抵押行為是否�?dǎo)致退房在法律上有嚴(yán)格界定，并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì)導(dǎo)致千篇一律的退房。
因此，如果僅以此做退房理由的話，其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數(shù)賣(mài)的變種。不過(guò)此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數(shù)賣(mài)。另外，由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì)，法律上也把這種情況作為法定退房理由。
(5)購(gòu)房者不能以房?jī)r(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。
關(guān)于這一點(diǎn)，很多購(gòu)房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是，這種要求在法律上是站不住腳的，是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)講，降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更，退房屬于整個(gè)合同的解除，而合同變更須得雙方達(dá)成一致，合同解除(法定解除除外)也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則，不能變更或解除，在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。
根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài)，它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益，這種情況下，合同已經(jīng)沒(méi)有意義，法律允許解除。
對(duì)此，我國(guó)合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的具體情況，最高法院對(duì)根本違約作出了細(xì)化規(guī)定，凡符合根本違約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同允許解除。
主要是指：（1）先賣(mài)后押。即：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（2）一房數(shù)賣(mài)。即商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
此兩種情形下，剝奪了購(gòu)房者的合同期待權(quán)，購(gòu)房者可以要求退房。當(dāng)然，此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的，必須以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。
比如，在先賣(mài)后押的情形下，如果出賣(mài)人滌除了抵押權(quán)，則不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”，在這種情況下，就不能主張退房，除非開(kāi)發(fā)商資金斷裂或緊張而無(wú)法為滌除行為始得解除。
又比如在一房數(shù)賣(mài)的情形下，如果開(kāi)發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”，因此，也不能主張退房，除非開(kāi)發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記，后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。
關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值，不管是法律還是合同的示范文本，均予以了明確規(guī)定(但允許約定優(yōu)先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。
實(shí)補(bǔ)算差價(jià)。至于具體的規(guī)則，合同文本中有詳細(xì)的規(guī)定，購(gòu)房者可以參閱合同作出判斷。
但有一點(diǎn)值得注意，在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下，解除權(quán)的約定問(wèn)題。最好要爭(zhēng)取只要其中一項(xiàng)的改變超過(guò)約定合理誤差值，購(gòu)房者均可要求退房。
此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致房屋的安全問(wèn)題。購(gòu)房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見(jiàn)。
因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面，如果連工程質(zhì)量都出了問(wèn)題，那其他的問(wèn)題也就都不是問(wèn)題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì)出現(xiàn)房屋的滲漏、門(mén)窗開(kāi)關(guān)問(wèn)題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問(wèn)題，這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵，不屬于質(zhì)量缺陷，購(gòu)房者不能以這些理由要求退房，但可以要求開(kāi)發(fā)商維修，費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
5規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房
實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶(hù)型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的，根據(jù)合同的約定，這種情況下，開(kāi)發(fā)商要書(shū)面通知購(gòu)房者，征求其是否退房的意見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商怠于通知，則購(gòu)房者可以要求退房。
開(kāi)發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中最常見(jiàn)的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速?gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
歸結(jié)起來(lái)，逾期交房的條件主要是期限問(wèn)題，而期限問(wèn)題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購(gòu)房者即可要求退房。
這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開(kāi)發(fā)商。主要指購(gòu)房這未在合同約定期限內(nèi)付款，開(kāi)發(fā)商可以解除合同，將房屋另行出賣(mài)，以保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。
辦證遲延(不能)將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的利益，故法律規(guī)定，在這種情形下，購(gòu)房者可選擇退房。辦證遲延的情形，一般根據(jù)合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后，仍然不能辦證的，購(gòu)房者可選擇退房。
辦證不能的原因相當(dāng)復(fù)雜，有開(kāi)發(fā)商的土地問(wèn)題、資金問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題等等，但不管是由于哪一方面出了問(wèn)題，購(gòu)房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán)，那么購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己的合同目的，也不能擁有房屋的所有權(quán)，所以，這種情況下，購(gòu)房者最好選擇退房。
這種情形下，又分兩種情況。
（1）當(dāng)事人一方的原因?qū)е��；蛘唛_(kāi)發(fā)商，或者購(gòu)房者。這種情況下，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。即，開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е�，�?gòu)房者可以解除；購(gòu)房者的原因?qū)е�，開(kāi)發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。
（2）不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。此種情況下既不是開(kāi)發(fā)商的原因也不是購(gòu)房者的原因，則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的情況是多變的，本文僅僅是就實(shí)踐中常見(jiàn)的基本情況從法律上做一個(gè)大致的梳理，未能也不可能窮盡所有的問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)的具體問(wèn)題只有針對(duì)具體情況才能做更進(jìn)一步的分析。
(說(shuō)明：本文僅就“商品房”問(wèn)題進(jìn)行梳理，不涉及二手房、經(jīng)濟(jì)房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問(wèn)題，因?yàn)檫@些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則，而商品房反映出來(lái)的問(wèn)題是最多的，故重點(diǎn)探討商品房的法律問(wèn)題)。
文章來(lái)源：法律快車(chē)
