這9種情形下的商品房買(mǎi)賣(mài)可以退房!(商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的情形)
商品房買(mǎi)賣(mài)合同,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。究竟什么情況下買(mǎi)方可以退房呢?
合同無(wú)效有很多原因,在此不能一一細(xì)數(shù),只能擇實(shí)踐中之大端進(jìn)行分析。
(1)違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同未經(jīng)法律規(guī)定之效力補(bǔ)正,則合同確定、自始、當(dāng)然無(wú)效。
此情形下,可以要求退房。具體來(lái)說(shuō),根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,因欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等意思表示不真實(shí)的合同無(wú)效或效力不定;因惡意串通、損害他人利益的合同、以合法的形式掩蓋非法的目的、損害社會(huì)公共利益的合同以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同也都無(wú)效。
實(shí)踐中,如果開(kāi)發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)時(shí),未取得預(yù)售許可證(或提供虛假預(yù)售許可證),且在購(gòu)房者提起訴訟之日也未取得該證,則合同無(wú)效,可以退房。
不過(guò)有一點(diǎn)要說(shuō)明,很多咨詢(xún)者說(shuō)“五證”不全、合同無(wú)效。這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的。司法實(shí)踐中,在2003年6月1前這種說(shuō)法可以成立。但現(xiàn)在不能以“五證”來(lái)評(píng)判合同的效力。
(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有備案合同是否無(wú)效,能否退房?
不能。商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案在法律上只是一種行政管理手段,目的是為國(guó)家宏觀調(diào)空提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ),法律規(guī)定不是作為效力依據(jù)。購(gòu)房者不能以此為由要求退房。
(3)土地不合法,可以要求退房。
這種情況通常就是實(shí)踐中經(jīng)常提到的“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法律以及土地管理的法律,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只能在二級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行操作,所用于開(kāi)發(fā)的土地,必須是國(guó)有土地,在農(nóng)地、集體土地上開(kāi)發(fā)的“商品房”由于土地的原因會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者后續(xù)的辦證不能,而土地不合法也會(huì)導(dǎo)致其“合同”無(wú)效。因此,購(gòu)房者可退房。
(4)開(kāi)發(fā)商的嚴(yán)重不誠(chéng)信行為可退房。
具體是指:
A、先押后賣(mài)。即故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
B、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
應(yīng)當(dāng)注意的是,并不是所有的“先押后賣(mài)”行為都是“嚴(yán)重不誠(chéng)信行為”。還要注意法律上的界定是“故意隱瞞”。當(dāng)然,考察實(shí)踐中的做法,這種情況很少發(fā)生。
因?yàn),一般?lái)講,開(kāi)發(fā)商不會(huì)也沒(méi)有這個(gè)能力“不押”,否則,其資金是無(wú)法保障的。第二,抵押本身也是法律所鼓勵(lì)的一種資金融通方式,只要按照法律規(guī)則辦理就是合法的;第三,現(xiàn)有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同(四川版)也已經(jīng)明確把抵押情況列明在合同中,只要開(kāi)發(fā)商預(yù)售時(shí)在合同中列明就不屬于“故意隱瞞”。
所以有位咨詢(xún)者就咨詢(xún)說(shuō)開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他的房子是已經(jīng)抵押了的,是不合法的,要退房。但其實(shí)這就是一種對(duì)法律的“誤讀”,因?yàn),抵押行為是否?dǎo)致退房在法律上有嚴(yán)格界定,并不是只要房產(chǎn)是抵押了的就會(huì)導(dǎo)致千篇一律的退房。
因此,如果僅以此做退房理由的話,其主張難于得到支持。關(guān)于B點(diǎn)其實(shí)也是一房數(shù)賣(mài)的變種。不過(guò)此情形下是指在合同簽定時(shí)的一房數(shù)賣(mài)。另外,由于拆遷房的特種債權(quán)性質(zhì),法律上也把這種情況作為法定退房理由。
(5)購(gòu)房者不能以房?jī)r(jià)下降為由要求降低現(xiàn)有合同價(jià)款、也不能以此為由要求退房。
關(guān)于這一點(diǎn),很多購(gòu)房者都試圖以此為由要求降價(jià)或退房。但是,這種要求在法律上是站不住腳的,是不合理的要求。因?yàn)閺姆缮蟻?lái)講,降價(jià)屬于合同價(jià)格條款的變更,退房屬于整個(gè)合同的解除,而合同變更須得雙方達(dá)成一致,合同解除(法定解除除外)也須得雙方達(dá)成一致或事先解除權(quán)之保留。否則,不能變更或解除,在司法實(shí)踐中要得到支持相當(dāng)困難。
根本違約是違約行為中最為嚴(yán)重的形態(tài),它直接導(dǎo)致合同相對(duì)方不能依據(jù)合同實(shí)現(xiàn)合同目的、取得期待利益,這種情況下,合同已經(jīng)沒(méi)有意義,法律允許解除。
對(duì)此,我國(guó)合同法第九十四條作出了原則性規(guī)定。針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的具體情況,最高法院對(duì)根本違約作出了細(xì)化規(guī)定,凡符合根本違約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同允許解除。
主要是指:(1)先賣(mài)后押。即:商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;(2)一房數(shù)賣(mài)。即商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。
此兩種情形下,剝奪了購(gòu)房者的合同期待權(quán),購(gòu)房者可以要求退房。當(dāng)然,此兩種情形的適用是有嚴(yán)格條件限制的,必須以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋”為前提條件。否則不能主張解除。
比如,在先賣(mài)后押的情形下,如果出賣(mài)人滌除了抵押權(quán),則不會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”,在這種情況下,就不能主張退房,除非開(kāi)發(fā)商資金斷裂或緊張而無(wú)法為滌除行為始得解除。
又比如在一房數(shù)賣(mài)的情形下,如果開(kāi)發(fā)商與后手并未辦理產(chǎn)權(quán)登記也并不必然導(dǎo)致購(gòu)房者“不能取得房屋”,因此,也不能主張退房,除非開(kāi)發(fā)商與后手辦理了產(chǎn)權(quán)登記,后手已確定地取得了房屋產(chǎn)權(quán)。
關(guān)于面積誤差的情形和合理誤差值,不管是法律還是合同的示范文本,均予以了明確規(guī)定(但允許約定優(yōu)先)。一般以3%作為合理誤差的參照。以此為是否退房的條件。
實(shí)補(bǔ)算差價(jià)。至于具體的規(guī)則,合同文本中有詳細(xì)的規(guī)定,購(gòu)房者可以參閱合同作出判斷。
但有一點(diǎn)值得注意,在房屋總建面不變而套內(nèi)改變或公攤改變的情況下,解除權(quán)的約定問(wèn)題。最好要爭(zhēng)取只要其中一項(xiàng)的改變超過(guò)約定合理誤差值,購(gòu)房者均可要求退房。
此種情形主要是指房屋的主體結(jié)構(gòu)或地基基礎(chǔ)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題,導(dǎo)致房屋的安全問(wèn)題。購(gòu)房者可以要求退房。但是實(shí)踐中這種情況一般不多見(jiàn)。
因?yàn)楣こ藤|(zhì)量是非常重要的一個(gè)方面,如果連工程質(zhì)量都出了問(wèn)題,那其他的問(wèn)題也就都不是問(wèn)題了。要注意的是實(shí)踐中一般會(huì)出現(xiàn)房屋的滲漏、門(mén)窗開(kāi)關(guān)問(wèn)題、地面空鼓、墻皮脫落、抹灰不勻等問(wèn)題,這些問(wèn)題屬于質(zhì)量瑕疵,不屬于質(zhì)量缺陷,購(gòu)房者不能以這些理由要求退房,但可以要求開(kāi)發(fā)商維修,費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
5規(guī)劃設(shè)計(jì)變更情形下的退房
實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃條件、更改戶(hù)型等情形是經(jīng)常出現(xiàn)的,根據(jù)合同的約定,這種情況下,開(kāi)發(fā)商要書(shū)面通知購(gòu)房者,征求其是否退房的意見(jiàn)。如果開(kāi)發(fā)商怠于通知,則購(gòu)房者可以要求退房。
開(kāi)發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中最常見(jiàn)的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速?gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn),所以不管法律還是合同對(duì)開(kāi)發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制,以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
歸結(jié)起來(lái),逾期交房的條件主要是期限問(wèn)題,而期限問(wèn)題一般由合同約定,實(shí)踐中比較常見(jiàn)的是兩個(gè)點(diǎn):60日和90日。一般逾了這個(gè)期限,購(gòu)房者即可要求退房。
這種情形下的解除權(quán)一般是保留給開(kāi)發(fā)商。主要指購(gòu)房這未在合同約定期限內(nèi)付款,開(kāi)發(fā)商可以解除合同,將房屋另行出賣(mài),以保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。
辦證遲延(不能)將嚴(yán)重影響購(gòu)房者的利益,故法律規(guī)定,在這種情形下,購(gòu)房者可選擇退房。辦證遲延的情形,一般根據(jù)合同約定的辦證最后期限屆滿之日起一年后,仍然不能辦證的,購(gòu)房者可選擇退房。
辦證不能的原因相當(dāng)復(fù)雜,有開(kāi)發(fā)商的土地問(wèn)題、資金問(wèn)題、規(guī)劃問(wèn)題等等,但不管是由于哪一方面出了問(wèn)題,購(gòu)房者是確定地不能取得產(chǎn)權(quán),那么購(gòu)房者無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己的合同目的,也不能擁有房屋的所有權(quán),所以,這種情況下,購(gòu)房者最好選擇退房。
這種情形下,又分兩種情況。
(1)當(dāng)事人一方的原因?qū)е;蛘唛_(kāi)發(fā)商,或者購(gòu)房者。這種情況下,對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。即,開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е,?gòu)房者可以解除;購(gòu)房者的原因?qū)е,開(kāi)發(fā)商可以解除。此為一方解除權(quán)。
(2)不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。此種情況下既不是開(kāi)發(fā)商的原因也不是購(gòu)房者的原因,則開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者任何一方均可解除。此為雙方解除權(quán)。
商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的情況是多變的,本文僅僅是就實(shí)踐中常見(jiàn)的基本情況從法律上做一個(gè)大致的梳理,未能也不可能窮盡所有的問(wèn)題。商品房買(mǎi)賣(mài)的具體問(wèn)題只有針對(duì)具體情況才能做更進(jìn)一步的分析。
(說(shuō)明:本文僅就“商品房”問(wèn)題進(jìn)行梳理,不涉及二手房、經(jīng)濟(jì)房、政策房、安置房、私房等房產(chǎn)問(wèn)題,因?yàn)檫@些不同的房產(chǎn)適用不同的法律規(guī)則,而商品房反映出來(lái)的問(wèn)題是最多的,故重點(diǎn)探討商品房的法律問(wèn)題)。
文章來(lái)源:法律快車(chē)