房屋還沒過戶,房屋買賣合同有效嗎?
買賣房屋未過戶,該合同是否有效?有些人認為當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,該合同合法有效。另有些人認為房屋未辦過戶,該合同應(yīng)該無效?
案情介紹
2014年10月1日,劉江與韓濤簽訂了一份為期3年的房屋租賃合同,由韓濤承租。11月初,劉江對韓濤說,因急需用錢決定把該房賣掉,韓濤表示愿意買下,雙方簽訂了書面協(xié)議,約定房屋價格為18萬元、在年底前交清房款等內(nèi)容。其后不久,韓濤將18萬元交給了劉江,但雙方未辦理過戶手續(xù)。今年2月,由于該市將該房地段劃為開發(fā)區(qū),致使該房價格漲至約31萬元,劉江遂要求韓濤再付13萬元,韓濤不從。劉江認為尚未辦理房屋過戶手續(xù),雙方買賣行為未成立,即使成立也無效,遂訴至法院,要求韓濤將房屋退回。(文中名字為化名)
爭議焦點
買賣房屋未過戶合同是否有效?
一種意見認為,當事人進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當依照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定辦理權(quán)屬登記,但該法并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件,此種情況下依合同法的規(guī)定,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,故雙方所簽合同合法有效。
另一種意見認為,另一種意見認為,房屋未辦過戶,應(yīng)無效。
法律評析
同意第一種意見。理由為:
劉江與韓濤經(jīng)過要約、承諾后,對房屋買賣的主要條款如房價、交款時間等達成了合意,該房屋買賣合同即告成立。合同成立后,一般來說合同自成立時生效,但《合同法》第四十四條第二款規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”對房屋買賣而言,《城市房地產(chǎn)管理法》僅有第三十五條作了如下規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應(yīng)當依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。從中可知,該法并沒有規(guī)定辦理權(quán)屬登記是買賣房屋合同本身的生效要件!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋》(一)第9條進一步規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù),或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的,或者仍未辦理批準登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”因此,本案的買賣房屋合同自成立時起,已經(jīng)生效,雖未辦過戶登記手續(xù),但該合同對雙方均具有約束力,所以劉江的訴訟請求是得不到支持。
(作者單位:江西省高安市人民法院)