頭條丨買二手房要注意什么？這11個(gè)常見經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)要牢牢記��！
隨著現(xiàn)在調(diào)控力度的加強(qiáng)，新房市場(chǎng)開始慢慢退熱，二手房市場(chǎng)逐漸興起。據(jù)說，廣州二手住房市場(chǎng)的火爆程度直逼去年的深圳。
最近小編經(jīng)常都會(huì)接到全國(guó)多個(gè)城市買賣二手住房的咨詢，有客戶有親友，還有親友和客戶的親友及親友的 n 次方。為了節(jié)約答復(fù)親友咨詢的時(shí)間順便學(xué)雷鋒攢人品踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀，總結(jié)買賣二手房常見經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，與各位分享。
1、核實(shí)清楚自己是否具有購(gòu)房條件
近幾年，國(guó)家的房產(chǎn)調(diào)控政策不定時(shí)調(diào)整，相對(duì)應(yīng)，買房人的購(gòu)房資格和條件也不定時(shí)變化。買家在簽約前應(yīng)通過多種渠道（包括但不限于中介、房管部門、銀行）核實(shí)清楚自己是否具有購(gòu)房資格，可購(gòu)買幾套、首付比例、貸款比例，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
2、了解賣家信息
（1）賣家基本情況：是單身還是已婚，如果是已婚，無論房產(chǎn)證是否登記為夫／妻個(gè)人或夫妻雙方，買賣合同最好讓夫妻雙方都簽字，或出具同意出售聲明；賣家如果是未成年人，需同時(shí)取得監(jiān)護(hù)人同意；如果賣家是公司，還要考慮是否需要公司股東會(huì)決議，如果公司是國(guó)企，還要考慮是否需要招牌掛（影響買賣合同效力和交易時(shí)間長(zhǎng)短）；如賣家委托第三方出售，委托書是否有公證，公證書是否真實(shí)，委托期限是否在有效期內(nèi)等。
（2）賣家資信和賣房目的：有些賣家和個(gè)別中介可能會(huì)包裝賣家的賣房目的，盡量讓賣房的理由合理化，打消買房人疑慮，但如果買家有心用對(duì)方法，還是會(huì)一定程度了解賣家的真實(shí)賣房目的，如果遇到賣家為了融資急需（哪些人會(huì)融資賣房自行想……）賣房，那么要注意了，賣家很可能對(duì)外有潛在的或現(xiàn)實(shí)的債務(wù)危機(jī)，房子可能在交易過程被查封。對(duì)于買賣房屋來說，有時(shí)候碰到一個(gè)好的賣家，交易就成功了一半（這是正確的廢話，但真是考驗(yàn)人品和運(yùn)氣）。
3、了解房屋基本情況
房屋性質(zhì)（住宅、公寓還是商住，涉及能不能落戶）、房子有沒有抵押（涉及到交易時(shí)間長(zhǎng)短，是否需要買家提前贖契）、有沒有查封（決定了房子能否交易）、有沒有租賃（承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)）、學(xué)位是否被占用、房產(chǎn)是否為賣家唯一住房／房產(chǎn)證是否過2年／5年（涉及到稅費(fèi)多少）、是否為房改房（涉及到補(bǔ)交地價(jià)、補(bǔ)交公攤面積費(fèi)用）。
4、了解中介基本情況
中介公司及中介人員是否有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，業(yè)內(nèi)口碑（比如是否有被處罰被起訴或哄抬房?jī)r(jià)、代為收取買家房款的在爭(zhēng)議發(fā)生后不及時(shí)將房款付給賣家或退還給買家等情形）。
5、慎重為賣家提前還貸
現(xiàn)在全國(guó)普遍不接受轉(zhuǎn)按，對(duì)于有抵押貸款的房屋，賣家如果沒錢還貸涂銷抵押，往往會(huì)要求買家提供首付款為賣家還貸贖契，從買家墊付首付款到房產(chǎn)過戶到買家名下，一般需要15～30天時(shí)間，這個(gè)期間，如果賣家將房屋另賣或?qū)⑹赘犊钆灿没蚍课荼毁u家的債權(quán)人查封，買家可能面臨房錢兩空的風(fēng)險(xiǎn)。
6、把握好首付款（含一次性付款）的付款時(shí)間
（1）銀行托管
據(jù)了解，北京建委會(huì)要求首付款統(tǒng)一托管，但全國(guó)大部分城市包括廣州并沒有強(qiáng)制托管，相反，以廣州為例，很少買家會(huì)選擇或很少賣家會(huì)同意首付款銀行托管。如果條件允許，對(duì)買家最安全的做法是將首付款辦理銀行托管，將銀行付款條件約定為房產(chǎn)證辦到買家名下。
（2）辦理過戶遞件當(dāng)天
如果賣家不同意首付款托管，建議買家最早也應(yīng)在辦理過戶遞件手續(xù)后的當(dāng)天支付（這也是廣州最常態(tài)的付款節(jié)點(diǎn)），由于辦理過戶遞件到出房產(chǎn)證一般需要7個(gè)工作日，這段辦證期間房產(chǎn)仍然存在被賣房人的債權(quán)人訴訟查封（概率很低但還是有買房人遇到）的風(fēng)險(xiǎn)。
7、買家按揭貸款的，買賣合同要明確貸款不足額或不獲批準(zhǔn)時(shí)的解決方案
買家貸款能否獲得銀行批準(zhǔn)以及批準(zhǔn)的額度受限于銀行貸款政策（不定時(shí)在變）、買家資信（信用卡有不良還款紀(jì)錄、被訴訟／被執(zhí)行紀(jì)錄、收入證明等）、交易房屋的評(píng)估價(jià)等，買家簽約時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮這些因素，一旦貸款不足額或不獲批，是限期一次性付款還是與賣家免責(zé)解除合同，終止交易，無論與賣家商定哪種方式，都應(yīng)在買賣合同時(shí)約定清楚。
8、買賣合同要明確買家在交易過程中喪失購(gòu)房資格時(shí)的解決方案
買家在交易過程中可能會(huì)遭遇出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控新政策或其他原因?qū)е聠适з?gòu)房資格而無法繼續(xù)交易的情形，買賣合同應(yīng)當(dāng)明確約定，一旦發(fā)生該情形，買家可選擇將房屋過戶給有購(gòu)買資格的第三方或免責(zé)解約或支付一定違約金解約，具體能夠約定哪種方式，取決于買賣雙方的協(xié)商情況。
9、買賣合同要明確合同解約時(shí)中介費(fèi)負(fù)擔(dān)問題。
由于買賣合同（三方協(xié)議）均為中介公司提供的格式版本，絕大部分買賣合同一般都約定，無論因何種原因解除合同，買賣雙方都應(yīng)支付中介費(fèi)（當(dāng)然行規(guī)都是由買家全部承擔(dān)，獨(dú)家代理的除外）。但我個(gè)人認(rèn)為，從買家立場(chǎng)而言，可以區(qū)分具體解約原因與中介商定是否支付中介費(fèi)及支付多少，比如，如果是賣家或買家違約而解約的，可以考慮支付依約支付中介費(fèi)，而對(duì)于房產(chǎn)政策調(diào)控、銀行貸款政策調(diào)控導(dǎo)致解除合同的，買家可以與中介協(xié)商減免中介費(fèi)并在買賣合同中予以明確約定。
10、所有與買家、中介談妥的條件落實(shí)到合同條款
到了爭(zhēng)議發(fā)生對(duì)簿公堂的時(shí)候，法官只看合同條雙方證據(jù)，所以所有沒有落實(shí)到合同條款的條件都是耍流氓。
11、嚴(yán)格按照合同約定誠(chéng)信履行合同
買家的主要義務(wù)主要在及時(shí)提交辦理按揭貸款資料、及時(shí)支付定金、及時(shí)支付首付款（或托管）、及時(shí)提供過戶資料辦理過戶等，這些一般在合同中會(huì)明確約定具體的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。按照約定履行合同，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，但在我接觸的案件中，還是有不少買家并非惡意違約／無條件履約，卻因疏忽大意或不重視合同條款而不及時(shí)履約。這樣的后果是賣家不僅有權(quán)追究買家的違約責(zé)任，還可以借此為自己的惡意違約行為抗辯開脫，啞巴吃黃連有苦說不出說的就是這種不重視履約的買家。
有些買家買個(gè)幾千塊錢的物品在網(wǎng)上比對(duì)、研究、咨詢很久，但在買房（現(xiàn)在京滬深廣一套普通房屋也要小一千萬）時(shí)可能不會(huì)花一兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間去研究怎么談合同、簽合同，有的可能連合同都不仔細(xì)看就直接簽約。
但愿這篇小文能夠讓更多的買家明白，只有參與制定游戲規(guī)則（談合同、簽合同），按照游戲規(guī)則辦事（嚴(yán)格履約），才更可能得到規(guī)則的保護(hù)。
文章來源：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人那些事兒
