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分享 | 符合十個條件之一,法院就支持你退房!
         發(fā)布者:admin   發(fā)布時間:2017/5/26   閱讀:918次 ;分享到:
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作為購房者,在什么情況下可以通過退房(解除購房合同)來維護(hù)自身合法權(quán)益呢?商品房退房的程序如何進(jìn)行呢?小編這就為大家簡單說說,希望對您有所幫助。

第一、遲延交付房屋超過一定期限

延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定,在開發(fā)商與購房者約定的交房日,開發(fā)商不能交付,經(jīng)催告后3個月內(nèi)開發(fā)商還不能交房,購房者就可以要求開發(fā)商退房。

第二、開發(fā)商缺少有效證件與批文,導(dǎo)致合同無效

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定,出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。

第三、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,必須經(jīng)過購房人同意。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條相關(guān)規(guī)定,開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的,或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,必須經(jīng)過購房人同意。否則,開發(fā)商構(gòu)成違約,購房人有權(quán)退房。

第四、遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證,購房人可要求退房

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定,商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

第五、購房人無法得到貸款,有權(quán)退房

如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件,購房人因此而不能取得公積金貸款,購房人就可以要求退房。同樣,如果因開發(fā)商的原因購房人無法辦理商業(yè)按揭貸款的,也可以依照合同規(guī)定退房。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定:商品房買賣合同約定,買受人以擔(dān)保貸款方式付款,因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。即不能辦理銀行按揭手續(xù),由于開發(fā)商的原因構(gòu)成根本違約或因政府政策等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的。

第六,實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條相關(guān)規(guī)定,買受人在購房時經(jīng)常出現(xiàn)實際面積和合同約定的面積存在一定的誤差,這在實際交易中是經(jīng)常發(fā)生了。當(dāng)然,買賣合同可以基于雙方意思表示對面積誤差的處理方式進(jìn)行約定,沒有約定的話,面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應(yīng)予支持。

第七、房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響居住

根據(jù)最新司法解釋,房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,主要是指房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差,影響人的居住健康,或是房內(nèi)噪聲影響居住等的,購房者若要求退房并要求開發(fā)商賠償損失,法院將會予以支持。

第八、商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的,買受人有權(quán)退房

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定:商品房交付使用后,購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗,確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。所以因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。當(dāng)然,對于一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權(quán)僅據(jù)要求退房。

第九、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或賣給購房人后,又把房子抵押給他人,根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,在沒有告知購房人房產(chǎn)已經(jīng)被抵押的情況下賣房,合同無效,購房人可以要求退房。

第十、套型與圖紙設(shè)計不一致時,買受人有權(quán)退房

《商品房銷售管理辦法》第十九條規(guī)定:“……房屋交付時,套型與設(shè)計圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi),維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

文章來源:深圳羅湖區(qū)法院

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