農(nóng)村分家析產(chǎn)類(lèi)案件呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，專(zhuān)家提醒—— 走出宅基地房動(dòng)遷認(rèn)知誤區(qū)
近年來(lái)，伴隨城市化進(jìn)程的不斷加快，征地拆遷工作全面鋪開(kāi)，一戶家庭往往因?yàn)檎胤课輨?dòng)遷而獲得數(shù)套安置房屋。在巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，一些原本和睦的家庭為了房產(chǎn)分配爭(zhēng)執(zhí)不休，大量糾紛進(jìn)入司法程序。以嘉定法院為例，近三年來(lái)，該院分家析產(chǎn)類(lèi)案件收案數(shù)呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，其中2012年收案166件、2013年257件、2014年316件。
在司法實(shí)踐中法官發(fā)現(xiàn)，不少當(dāng)事人因?yàn)閷?duì)法律規(guī)定的認(rèn)識(shí)不足而陷入誤區(qū)，比如有些當(dāng)事人混淆了宅基地房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的概念，誤以為宅基地使用權(quán)可以繼承； 有些當(dāng)事人不清楚宅基地房屋動(dòng)遷利益的分配規(guī)則，誤以為動(dòng)遷利益應(yīng)當(dāng)在建房申請(qǐng)人之間均分等等，然而法院最終的處理結(jié)果卻往往與當(dāng)事人的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。
那么農(nóng)村宅基地房屋中涉及的動(dòng)遷利益究竟應(yīng)如何分配？今天，上海市嘉定區(qū)人民法院嘉北人民法庭庭長(zhǎng)嚴(yán)林林做客“專(zhuān)家坐堂”，為讀者解析農(nóng)村宅基地房屋當(dāng)中的法律關(guān)系。
【案例1】
老房動(dòng)遷獲安置 叔伯兄弟起爭(zhēng)議
沈國(guó)平與沈國(guó)勤是同胞兄弟，他們可能怎么都想不到，在他們死后，兩家人會(huì)因?yàn)闋?zhēng)奪房產(chǎn)而鬧上法院。
沈家的老宅子位于本市嘉定區(qū)，共有三部分房屋組成，一是祖?zhèn)鞯哪媳?/font>2間房屋，1979年由沈永輝（沈國(guó)平、沈國(guó)勤兩兄弟的父親）； 二是沈國(guó)平、沈國(guó)勤夫婦和4名子女共8人一同申請(qǐng)建造的房屋； 以及1990年由沈國(guó)勤夫婦及子孫等共10人一同申請(qǐng)建造的房屋（由于沈國(guó)平早年離開(kāi)家庭前往市區(qū)工作，并在市區(qū)娶妻生子，因此1990年新建房屋時(shí)便沒(méi)有寫(xiě)上他的名字）。
上世紀(jì)末本世紀(jì)初，弟兄二人相繼去世，后輩們各自在市區(qū)和嘉定居住生活，原本也相安無(wú)事。然而，到了2011年，伴隨城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，老宅子被納入了動(dòng)遷范圍。根據(jù)與拆遷單位簽訂的拆遷協(xié)議，沈國(guó)勤的子女們共取得6套安置房屋，這成為引發(fā)兩家人矛盾的導(dǎo)火索。
沈國(guó)平的妻子陳慧清認(rèn)為，公公沈永輝生前曾立有遺囑，將祖?zhèn)鞯哪媳?/font>2間房屋中的一間由長(zhǎng)子，即自己的丈夫繼承，此外在1979年申請(qǐng)建房時(shí)，丈夫也是申請(qǐng)人之一�，F(xiàn)在老宅動(dòng)遷了，自己及子女有權(quán)享有安置房屋的相應(yīng)比例份額，然而沈國(guó)勤的子女卻在未通知己方的情況下就與拆遷單位簽署了安置協(xié)議，導(dǎo)致其未取得任何份額。
所以，要求獲得140余平方的安置房屋建筑面積或者180余萬(wàn)元的安置房屋折價(jià)款。這樣的請(qǐng)求讓沈國(guó)勤的子女們無(wú)法接受，只同意給付陳慧清及其子女老宅子的房屋評(píng)估總價(jià)即4萬(wàn)余元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案涉案被拆遷房屋系農(nóng)村宅基地房屋，其中與沈永輝、沈國(guó)平有關(guān)的房屋為南北2間房屋及1979年申請(qǐng)新建的房屋，其余房屋則與其無(wú)關(guān)。
由于沈永輝、沈國(guó)平的去世早于上述房屋被拆遷，已非被安置對(duì)象，其原享有的宅基地使用權(quán)亦因去世而自然喪失，屬其所有并可被繼承的財(cái)產(chǎn)僅為南北2間房屋及1979年申請(qǐng)新建的房屋中所有權(quán)中的一部分，且該部分權(quán)益因房屋被拆遷而轉(zhuǎn)化為對(duì)地上物的補(bǔ)償，即被拆遷房屋評(píng)估總價(jià)中的一部分。本案中被拆遷房屋的評(píng)估總價(jià)為4萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算，其中屬于陳慧清一方的份額僅為數(shù)千元。
在法官做了思想工作后，沈國(guó)勤的子女表示，愿以被拆遷房屋評(píng)估總價(jià)給付對(duì)方，這是對(duì)自己的部分民事權(quán)利的處分，該處分并無(wú)不當(dāng)，可予照準(zhǔn)。故法院判決6套安置房屋產(chǎn)權(quán)歸沈國(guó)勤的子女所有，其應(yīng)于判決生效日起10日內(nèi)給付對(duì)方被拆遷房屋評(píng)估總價(jià)4萬(wàn)余元。
【專(zhuān)家解析】
申請(qǐng)建房人死亡后 喪失宅基地使用權(quán)
農(nóng)村宅基地房屋權(quán)利由宅基地房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)組成，其拆遷權(quán)益亦由地上物補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償組成。宅基地房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)在權(quán)利性質(zhì)等方面均存在差異。
宅基地房屋所有權(quán)即所有權(quán)人對(duì)宅基地上所附著房屋所享有的權(quán)利，在確定宅基地房屋權(quán)屬時(shí)，應(yīng)綜合考慮土改證、宅基地使用證、建房用地審批等文件上核定的人員，以及房屋新建、翻建、改擴(kuò)建等情況。農(nóng)村宅基地房屋動(dòng)遷后，地上物的補(bǔ)償應(yīng)在對(duì)被拆遷房屋的面積、裝潢等予以綜合評(píng)估后確定，司法實(shí)踐中，被拆遷房屋評(píng)估總價(jià)往往為數(shù)萬(wàn)元至二十余萬(wàn)元不等。該地上物的補(bǔ)償應(yīng)歸屬房屋權(quán)利人，房屋原權(quán)利人已經(jīng)死亡的，動(dòng)遷補(bǔ)償款可依繼承關(guān)系進(jìn)行處理。
宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以戶為單位無(wú)償提供給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的具有身份屬性的一項(xiàng)權(quán)利，當(dāng)一戶人口因死亡、戶口遷出宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織等原因而出現(xiàn)減少時(shí)，宅基地應(yīng)由一戶中剩余的成員共同使用。換言之，申請(qǐng)建房人因死亡等原因而不再為集體經(jīng)濟(jì)組織成員時(shí)，即喪失宅基地使用權(quán)，故該項(xiàng)權(quán)利不發(fā)生繼承。宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款及安置房面積的購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)由該戶剩余的成員共同所有。
【案例2】
出嫁女兒要討房產(chǎn) 金婚夫妻對(duì)簿公堂
劉康德和王月琴是一對(duì)結(jié)婚近50年的老夫妻，育有一子一女。1988年，劉康德和自己的父母、妻子、子女一家六口共同申請(qǐng)建造了兩上兩下樓房一幢、灶間二間、豬棚二間。
1991年劉建華（劉康德之子）娶妻，次年妻子沈娟生育一子劉明，沈娟、劉明均居住在80年代建造的老宅內(nèi)。1996年劉建英（劉康德之女）出嫁，出嫁后一直隨丈夫居住，但戶口尚未從老宅遷出。
2010年，農(nóng)村宅基地動(dòng)遷，劉康德一家人分得了3套安置房。在此之前，劉康德的父母已先后辭世。因此，對(duì)分得的三套安置房屋，劉康德一家做了這樣的安排：一套歸劉建華一家三口所有，現(xiàn)由劉建華、沈娟、劉明實(shí)際居��； 另一套歸劉康德、王月琴夫妻與孫子劉明所有，現(xiàn)由劉康德、王月琴夫妻實(shí)際居�。弧∵�有一套歸劉建華、沈娟夫妻所有，現(xiàn)房屋空置。
眼見(jiàn)房屋價(jià)格不斷攀升，劉建英心想自己“損失”的是百萬(wàn)元的利益。由于王月琴平日里與媳婦關(guān)系一般，女兒劉建英就想以此為突破口，設(shè)法做通母親工作，從而分得部分房產(chǎn)。
在女兒的軟磨硬泡下，王月琴與劉建英一道，以劉康德、劉建華故意對(duì)母女倆隱瞞拆遷分配方案為由，向法院提起訴訟，要求確認(rèn)上述三套安置房屋已被登記的處分行為無(wú)效，并請(qǐng)求對(duì)三套房屋重新分配。
庭審中，劉建英和王月琴提出的分配方案是一套房歸劉康德和劉建華，一套房歸王月琴和劉建英，一套房歸劉康德、王月琴夫婦和劉建華、劉建英兄妹共有。但是這一方案顯然不能被固守著農(nóng)村傳統(tǒng)觀念的劉康德所接受，劉康德始終認(rèn)為，女兒出嫁從夫，家產(chǎn)應(yīng)全部由兒子繼承。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉家80年代的老宅是由劉康德的父母、劉康德、王月琴、劉建華、劉建英6人共同申請(qǐng)建造的。因此該宅基地房屋被拆遷后，王月琴和劉建英均應(yīng)享有安置房屋的部分份額。但在確定各申請(qǐng)建房人在安置房屋中所享有的權(quán)利份額及實(shí)現(xiàn)權(quán)利的表現(xiàn)形式時(shí)，應(yīng)在充分考慮其建房貢獻(xiàn)、實(shí)際居住等情況后綜合確定。
本案中，劉建英在共同申請(qǐng)建房時(shí)未滿十八周歲，按照常理，未成年的家庭成員對(duì)需出資出力的家庭建房貢獻(xiàn)有限； 且其已出嫁多年，對(duì)被拆遷房屋的后續(xù)修繕、裝潢等事項(xiàng)均由劉建華等實(shí)際居住人出資出力完成。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，在宅基地及安置房屋權(quán)利上，劉建英所享有的權(quán)利應(yīng)少于劉康德夫婦和劉建華。
此外，劉建華的妻子沈娟與其結(jié)婚已20余年，將戶口遷入被拆遷房屋也已10余年，自結(jié)婚起即與丈夫、公婆共同居住于被拆遷房屋； 劉建華的兒子劉明自出生起即為被拆遷房屋所在地村民，并與父母長(zhǎng)輩共同居住于被拆遷房屋。因此盡管兩人并非被拆遷房屋的申請(qǐng)建造人，但其在居住房屋被拆遷后亦應(yīng)對(duì)安置房屋享有一定的居住等權(quán)利。
至于王月琴要求分割系爭(zhēng)安置房屋的訴訟請(qǐng)求，法院認(rèn)為劉康德夫婦在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，且夫妻關(guān)系良好并共同居住于同一安置房屋內(nèi)，且對(duì)共同居住的安置房屋享有共有產(chǎn)權(quán)，兩人的共有基礎(chǔ)并未喪失，亦不存在需要分割的重大理由，故對(duì)該訴訟請(qǐng)求不予支持。
最終，法院結(jié)合雙方當(dāng)事人彼此確認(rèn)的安置房屋市場(chǎng)價(jià)格、安置協(xié)議確定的各項(xiàng)補(bǔ)償款項(xiàng)及安置房屋差價(jià)款的實(shí)際支付情況等，判決維持3套房屋的原有權(quán)屬狀態(tài)，在此基礎(chǔ)上劉康德、王月琴和劉建華須向劉建英給付安置房折價(jià)款人民幣45萬(wàn)元，駁回王月琴和劉建英的其他訴訟請(qǐng)求。
【專(zhuān)家解析】
宅基地房屋動(dòng)遷的利益 在應(yīng)建房申請(qǐng)人間均分
宅基地房屋被拆遷后，被拆遷人往往選擇按貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房調(diào)換的補(bǔ)償安置方式，此時(shí)，按照安置協(xié)議所取得的安置房屋，系新、舊房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)化形式，因此拆遷時(shí)仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的申請(qǐng)建房人一般均享有安置房屋權(quán)利。
至于在安置房屋中所享有的權(quán)利份額及實(shí)現(xiàn)權(quán)利的表現(xiàn)形式，應(yīng)充分考慮各申請(qǐng)建房人的建房貢獻(xiàn)、實(shí)際居住等情況綜合酌定。例如在一些案件中，部分建房申請(qǐng)人因年邁、年幼、重病等原因?qū)ǚ康呢暙I(xiàn)較少，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，在確定宅基地房屋及安置房屋權(quán)利上，這些申請(qǐng)建房人所享有的權(quán)利應(yīng)適當(dāng)少于其他申請(qǐng)建房人。
此外，建房申請(qǐng)人之外的其他人也并非當(dāng)然不能享受宅基地房屋動(dòng)遷利益。例如申請(qǐng)建房人于申請(qǐng)建房后結(jié)婚生子，其配偶、子女等在宅基地房屋動(dòng)遷后，對(duì)安置房屋亦可享有一定的居住等權(quán)利。
值得注意的一點(diǎn)是，根據(jù)“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的有關(guān)規(guī)定，如果一人已經(jīng)享受了宅基地使用權(quán)，則不能再享受其他宅基地使用權(quán)利。例如一些女性婚后在夫家另行申請(qǐng)建房，即便其是娘家房屋的申請(qǐng)建房人之一，也不再享有在娘家的宅基地使用權(quán)，娘家宅基地房屋動(dòng)遷后，其僅可就地上房屋拆遷補(bǔ)償獲得相應(yīng)份額的補(bǔ)償款。
來(lái)源：上海法治報(bào)
