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商品房買(mǎi)賣(mài)中適用懲罰性賠償嗎，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理

發(fā)布者：admin 發(fā)布時(shí)間：2014/3/9 閱讀：2677次 ;分享到:

一、商品房買(mǎi)賣(mài)中適用懲罰性賠償嗎
在商品房銷(xiāo)售中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的五種欺詐行為將導(dǎo)致“一倍上限的賠償責(zé)任”，這實(shí)際上是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中對(duì)經(jīng)營(yíng)者欺詐行為實(shí)行“雙倍返還”原則的變相適用。
這五種欺詐行為包括：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人或又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。對(duì)此，法律都規(guī)定了基本相同的法律責(zé)任，就是解除或撤銷(xiāo)合同，同時(shí)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。這里根據(jù)對(duì)立法意圖理解需要提示的是：
1、當(dāng)事人主張合同無(wú)效、合同可撤銷(xiāo)、合同解除的，其行使相應(yīng)訴訟權(quán)利的時(shí)效是不同的，主張無(wú)效的訴訟時(shí)效2年，主張撤銷(xiāo)是1年，主張解除則應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定分三種情況處理。
2、對(duì)于“一倍上限的賠償”不能錯(cuò)誤地理解為“雙倍返還”，雖然在特定條件下可能會(huì)有“雙倍返還”的效果。這里的“賠償”在實(shí)際操作中會(huì)有兩種范圍的計(jì)算：一種是“利息”加“實(shí)際損失”（此兩部分為“填平性賠償”）加“懲罰性賠償金”，其總計(jì)不超過(guò)已付房款本金；另一種是“懲罰性賠償金”部分不超過(guò)已付房款本金。如果按照后者計(jì)算，“填平性賠償”加“懲罰性賠償金”則要超過(guò)一倍上限了。
3、“一倍上限的賠償”是一種“賠償責(zé)任限制制度”：
其一是限制了賠償?shù)姆ǘㄊ掠�，即限于上述五種欺詐引起的賠償；
其二是僅限制了懲罰性賠償?shù)呢?zé)任上限，也就是說(shuō)對(duì)于實(shí)際損失不設(shè)上限，不論多少都要不打折扣地保護(hù)，即使這種實(shí)際損失超過(guò)了已付房款的2倍、3倍；但實(shí)際損失以外的部分也可以主張，這一方面則要設(shè)定上限，也就是這里的一倍上限。
其三是限制了賠償前提條件，即對(duì)于填平性賠償必須是有證據(jù)能夠證明的實(shí)際發(fā)生的損失；對(duì)于懲罰性賠償，則就是真的變成“雙倍返還”了，剔除已付房款本金，也就是一倍賠償了。
二、商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理
1、協(xié)商。購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間或者商業(yè)銀行之間的磋商或者談判，最終達(dá)成協(xié)議的解決辦法。這種辦法特點(diǎn)是不傷和氣，節(jié)約糾紛處理的成本；但如沒(méi)有中間人斡旋很難一時(shí)解決。
2、調(diào)解。在協(xié)商不成的情況下，可以在第三方的主持下進(jìn)行調(diào)解，最終解決糾紛，達(dá)成和解協(xié)議的辦法。特點(diǎn)是不傷和氣，遇到難點(diǎn)可以有人斡旋，解決糾紛的成本不是很大；但請(qǐng)第三人也許一些費(fèi)用，從而增加了解決糾紛的成本。
3、裁。仲裁是當(dāng)事人雙方根據(jù)達(dá)成的解決糾紛方式的協(xié)議，自愿將糾紛提交給中立的第三者進(jìn)行裁判的糾紛解決制度。特點(diǎn)是一裁終決，生效快，勝訴方付出的處理成本低。但預(yù)交仲裁費(fèi)較高，和執(zhí)行法院需要進(jìn)一步溝通，救濟(jì)途徑較少。
4、訴訟。當(dāng)事人在協(xié)商或調(diào)解不成的情況下，或者直接向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，來(lái)解決當(dāng)事人雙方發(fā)生的糾紛。特點(diǎn)是當(dāng)事人只要有糾紛，不管對(duì)方同意不同意，你自己都可以提起訴訟，這是當(dāng)事人的一種權(quán)利。對(duì)一審法院審理的裁判還可以提起上訴，甚至可以申訴。勝訴能得到法律強(qiáng)有力的保證；但時(shí)間有時(shí)跨度較長(zhǎng)，訴訟規(guī)則要求嚴(yán)格。

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