房產(chǎn)贈與未成年子女后,能否再變賣?
導(dǎo)語:兩夫妻協(xié)議離婚,在離婚協(xié)議中,約定將共同所有的一套住房贈與兒子,但因兒子未滿18歲,沒有辦理過戶手續(xù)。離婚后,男方瞞著兒子和前妻,將贈與兒子的房屋賣給第三人,該買賣行為是否有效?是否侵害了兒子的合法權(quán)益?請看下面這個案例(文中出現(xiàn)的人名均為化名):
案情
李芳與王峰于2001年結(jié)婚,婚后生育了兒子王軍,2015年,李芳和王峰因感情不和,經(jīng)過協(xié)商,決定協(xié)議離婚,兒子歸李芳撫養(yǎng)。對婚后購買的一套住房,雙方均同意贈送給兒子王軍,且王峰、李芳口頭約定,待兒子年滿18周歲后,再辦理過戶手續(xù)。李芳和王峰離婚后不久,王峰就后悔當(dāng)初將房屋贈送給兒子的決定,遂瞞著李芳和王軍,將房子賣給了第三人趙強,并到公證處辦理了二手房買賣公證。李芳和王軍得知王峰的所作所為后,極為惱怒,認(rèn)為這一買賣行為明顯違法,應(yīng)屬無效行為,遂將王峰、趙強起訴到法院,要求判決王峰和趙強之間的買賣行為無效。
庭審焦點結(jié)果
李芳和王峰將房產(chǎn)贈送給兒子王軍的贈與行為是否生效?離婚后王峰是否能處置房產(chǎn)?
開庭后,經(jīng)一審院審理認(rèn)為,“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記手續(xù)”。但是受贈人沒有對該套住房辦理相關(guān)過戶登記手續(xù),贈與人依法可以隨時撤銷該贈與。
遂判決:駁回了李芳的訴訟請求。
李芳不服一審判決,認(rèn)為兒子作為受贈人是未成年人,當(dāng)時他只有13歲,不方便辦理過戶登記手續(xù),且離婚時雙方有約在先,兒子年滿18歲時立即辦理過戶手續(xù)。因此,一審法院駁回自己的訴訟請求,顯然是不對的。遂上訴至中級人民法院。
二審法院在審理中,認(rèn)真地進(jìn)行了案前調(diào)查,在了解事實的基礎(chǔ)上,認(rèn)為:該案涉及到保護未成年人的合法權(quán)益問題,本案上訴人、被上訴人在離婚協(xié)議中約定,兒子王軍由母親李芳撫養(yǎng),婚后購買的住房所有權(quán)歸其子,男女任何一方?jīng)]有轉(zhuǎn)讓權(quán),且被上訴人王峰在與第三人趙強洽談涉案房屋買賣時,故意向趙強隱瞞了房屋所有權(quán)已經(jīng)贈與給兒子的真相,主觀上存在欺詐行為的故意,另外,第三人趙強雖然支付了相應(yīng)房款,但涉案房屋所有權(quán)至今并沒有過戶到趙強的名下,因此趙強關(guān)于善意取得的辯解法院不予采納;谝陨鲜聦,依據(jù)《民法通則實施意見》第129條的規(guī)定:““贈與人明確表示將贈與物給未成年人個人的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)”。
遂判決,被告王峰與第三人趙強的房屋買賣行為無效。
律師說法
一、《中華人民共和國合同法》第187條,“贈與的財產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)。”
二、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》
第6條:“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬,他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由,主張以上行為無效。 ”
第129條: “贈與人明確表示將贈與物給未成年人個人的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該贈與物為未成年人的個人財產(chǎn)。”
律師提醒
很多時候,夫妻在離婚時就房產(chǎn)分割達(dá)不成一致時,秉著補償孩子的念頭,雙方同意把房產(chǎn)留給未成年孩子。雖然是出于好心,但是此種做法如果處理不好,會產(chǎn)生很多問題。
如果房子過戶到未成年人的名下,那這套房子的所有權(quán)人就是該未成年人了,沒有經(jīng)過其授權(quán),監(jiān)護人是無權(quán)處置該房產(chǎn)。另外,父母應(yīng)該考慮到,如果子女成年以后沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù),自己也無法收回房子。由此可見,父母把房子過戶給未成年人是有一定風(fēng)險的。(來源:問律)