【實(shí)案分享】因購房政策變化引發(fā)的房產(chǎn)糾紛
【客戶案例】
案情簡介：2011年1月25日，李小姐在簽訂了中介合同并向房東張先生支付10萬元定金后，次日國務(wù)院出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國八條”，1月31日上海也出臺了“滬九條”，李小姐在離婚后且與前夫等共有本市2處房屋的前提下，屬于單身的上海戶籍人士，在國家及上海市房產(chǎn)調(diào)控限購范圍內(nèi)，李小姐因?yàn)橘彿坎荒苻k理過戶登記想解除合同而和上家產(chǎn)生糾紛。最終，嘉定區(qū)法院判決雙方合同解除，同時(shí)免除了李小姐違約責(zé)任。
主審案件的法官認(rèn)為，居間協(xié)議簽訂后，國務(wù)院及上海市人民政府出臺了房地產(chǎn)限購政策，按照李小姐的戶籍及擁有房產(chǎn)的情況屬于此次限購的對象。由于客觀上已經(jīng)不能再次購房，簽署的相關(guān)協(xié)議已難以履行，并且合同難以履行的結(jié)果不能歸責(zé)于李小姐一方，所以張先生也不可以據(jù)此追究對方的違約責(zé)任。據(jù)此，法院判決解除雙方簽訂的居間協(xié)議，張先生向李小姐返還定金。
【律師分享】
一、由于“限購令”導(dǎo)致購房人無法繼續(xù)履行購房合同，購房合同解除后，購房人無需向房東承擔(dān)違約責(zé)任。
因“限購令”政策導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，這屬于買、賣雙方不可預(yù)測的情形，根據(jù)《合同法》第117條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。” 雖然我國對于購房政策調(diào)整是否屬于“不可抗力”缺乏明文規(guī)定，但不管政府的限購政策的變化并非出于買、賣雙方的主觀意愿，屬于“客觀因素”導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，由此導(dǎo)致購房合同無法繼續(xù)履行的后果不可歸責(zé)于任何一方，根據(jù)公平原則，購房合同也應(yīng)當(dāng)判令解除，且買、賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
最高人民法院《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第20條：房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則不予支持。
二、買房人明知自己屬限購范圍仍買房而導(dǎo)致不能過戶交易，是否構(gòu)成違約呢？
若買房人在簽訂居間協(xié)議之前就已經(jīng)屬限購對象，故意隱瞞其限購的事實(shí)而仍與賣方簽署協(xié)議購買房屋，最終導(dǎo)致不能過戶的，則賣房人有權(quán)要求買房人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。(來源：上海房產(chǎn)律師)
