故意隱瞞“兇宅”信息可否作為房屋買賣合同的撤銷事由
導讀：房屋買賣合同糾紛中，因賣方故意隱瞞或未完全披露房屋重要信息而引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，如賣方故意隱瞞了交易房屋原為“兇宅”的信息，買方知情后訴至法院要求撤銷買賣合同。實踐中，該類案件法院將如何處理？本文精選《人民司法·案例》2016年第23期中的代表案例及觀點，并結(jié)合其他案例、法條，對房屋買賣合同中的信息披露義務(wù)及其法定后果作了梳理，為法律人處理相關(guān)案件提供參考。
人民司法 · 案例
出賣人對其明知且實際會對房屋買賣合同產(chǎn)生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息負有披露義務(wù)——肖宇、潘麗與杜海榮房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：出賣人對其明知且實際會對房屋買賣合同產(chǎn)生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息負有披露義務(wù)。在訂立合同時，單純沉默不構(gòu)成欺詐，但若負有信息披露義務(wù)，并因沉默獲得利益，則構(gòu)成欺詐。買受人因欺詐而作出錯誤意思表示，系可撤銷的民事行為。合同撤銷后，因欺詐造成買受人損失的，出賣人應(yīng)承擔民事賠償責任。
案號：（2015）浦民一（民）初字第3599號
審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院
案例來源：《人民司法·案例》 2016年第23期
專家觀點
1.訂立合同時出賣人有義務(wù)向買受人披露實際對房屋轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓價格產(chǎn)生足以動搖締約意思或者締約條件的房屋信息
現(xiàn)代民法認為，在合同訂立階段，買賣雙方為了訂立合同進行磋商之際，雙方當事人負有保護信賴關(guān)系的附隨義務(wù)即先合同義務(wù)，違反此義務(wù)的當事人應(yīng)承擔締約過失責任。先合同義務(wù)中的一項重要內(nèi)容是告知義務(wù)，即信息提供義務(wù)。本質(zhì)上，先合同義務(wù)是對當事人之間信用的確認和保護，是對民法最高原則誠實信用原則的遵守。誠信原則是整個民法體系的基本原則，是現(xiàn)代合同法理論的最高原則。合同法第四十二條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：……（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況……”。該條是關(guān)于締約過失責任的條文，根據(jù)該條規(guī)定，有締約欺詐行為的，應(yīng)承擔締約過失責任。該條并未正面說明合同一方具有信息披露義務(wù)或告知義務(wù)，但從該條文可以看出締約欺詐分為兩種情況：第一種是沉默性欺詐，第二種是誤導性欺詐。構(gòu)成沉默性欺詐的邏輯前提是與訂立合同有關(guān)的重要事實不能隱瞞，應(yīng)予披露。但何為與訂立合同有關(guān)的重要事實，即信息披露的范圍，合同法并未做進一步規(guī)定。
系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，該項房屋的歷史信息并非存在于房屋本身，不能通過房屋的物理屬性表現(xiàn)出來，又與房屋的產(chǎn)權(quán)信息不同。房屋的產(chǎn)權(quán)信息登記在房地產(chǎn)交易中心等國家有關(guān)部門，購房時，買受人可以去相關(guān)部門查詢。因此僅是看過幾次房屋的買受人較之于產(chǎn)權(quán)人，無從或者難以知曉房屋的該項歷史信息。在締結(jié)合同時，由于買賣雙方的信息不對稱，必將造成雙方談判地位的不平等。因此在市場交易時，如因信息不對稱而導致當事人利益不平衡時，誠信原則要求當事人進行信息披露，改變信息的不對稱狀態(tài)，從而使得利益平衡得以恢復，確保真正的合同自由，確保市場交易的安全性和效益性。系爭房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過租客自殺的非正常死亡事件，也就是通常所稱的兇宅。對于何為兇宅，我國法律、法規(guī)并無規(guī)定。按照我國傳統(tǒng)的民俗習慣，如出售房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過非正 常死亡的事件，此類房屋通常被稱為兇宅。對于兇宅的信息是否屬于在合同訂立過程中賣方應(yīng)告知買方的重要事實，法律沒有進一步規(guī)定，但是被確定或冠以兇宅的房屋通常都難以出售，或出現(xiàn)價值貶損。作為追求利益最大化的賣方，當然不愿意在訂立合同過程中主動告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價格的不利信息，但該項信息卻會對房屋價值產(chǎn)生重大影響，甚至影響買受人的購買決策。
2.判斷欺詐的前提是出賣人已知務(wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述
判斷欺詐的前提是出賣人已知務(wù)必披露的信息而沉默或作出虛假陳述，因此首先必須判斷出賣人已知房屋是兇宅，出賣人對于已知的信息負有披露義務(wù)，但是賣方無需花費額外的金錢和時間去獲取信息。因為該案的特殊之處在于，系爭房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件是被告購買系爭房屋后、房屋過戶到被告名下之前，所以在本案審理過程中，從證據(jù)證明力角度分析雙方當事人證據(jù)，推斷闡明出賣人在出售房屋時對兇宅信息是已知的，有利于查明案件事實，較好地維護了當事人的合法權(quán)益。對此該案通過分析關(guān)鍵證據(jù)——錄音資料、出警記錄，被告杜海某承認曾聽說過跳樓事件，只是自己并不在意這個事情，這與被告的辯稱相互矛盾，闡明推斷出賣人在出賣房屋時就對房屋內(nèi)租客非正常死亡事件是已知的。
3.沉默欺詐導致合同被撤銷的構(gòu)成要件
合同法第五十四條規(guī)定：“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”。出賣人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對方在違背真實意愿的情況下訂立合同，買受人當然有權(quán)請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構(gòu)成欺詐？換言之，保持沉默的行為人認識到自己的行為可能導致對方陷于錯誤，并基于該錯誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，視為沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：（1）出賣人負有披露義務(wù)；（2）出賣人未履行該披露義務(wù)使買受人陷于錯誤，并基于該錯誤進行法律行為；（3）出賣人認識到其沉默的行為后果。
（以上觀點摘自：魏婷婷《房屋買賣合同中的信息披露義務(wù)》，載《人民司法·案例》 2016年第23期，作者單位：上海市浦東新區(qū)人民法院）
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1.未及時披露“兇宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由——洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：出賣人對其明知且已實際對房屋轉(zhuǎn)讓價格產(chǎn)生足以動搖締約意思或者締約條件的“兇宅”信息負有信息披露義務(wù)。在訂立合同時，單純沉默不構(gòu)成欺詐，但若負有信息披露義務(wù)，并因沉默未披露獲得利益，則構(gòu)成欺詐。
案號：（2012）浙杭民終字第360號
審理法院：浙江省杭州市中級人民法院
來源：《人民法院案例選》 2013年第4輯(總第86輯)
2.買受人不能僅以自己的主觀心理感受認定房屋為“兇宅”，“兇宅”可以達到普通民眾認知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴重情況的程度來認定——祖榮慶、趙剛與張紀龍房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：買受人主張房屋發(fā)生過裝修工人手指受傷的事實，但該種情況遠未達到普通民眾認知中的出現(xiàn)了“橫死”等嚴重情況的“兇宅”程度，出賣人不具備欺詐或隱瞞房屋重大瑕疵的情節(jié)，買受人僅以自己的主觀心理感受認定該房屋為“兇宅”并拒絕履行房屋買賣合同的，屬于違約行為。
案號：（2015）徐民終字第1627號
審理法院：江蘇省徐州市中級人民法院
來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-07-17
3.出賣人故意隱瞞真實情況未向買受人告知房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件事實的，構(gòu)成欺詐——詹玲、廖華與馬玲房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：出賣人對房屋居住期間發(fā)生的重大事件負有如實告知義務(wù)，出賣人故意隱瞞真實情況未向買受人告知房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件事實的，構(gòu)成民法上的欺詐，買受人有權(quán)主張撤銷該合同。
案號：（2015）資民終字第1022號
審理法院：四川省資陽市中級人民法院
來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-04-22
4.出賣人在訂立合同過程中對于重要事實保持沉默，使買受人基于錯誤認識簽約的，買受人可以要求撤銷該買賣合同并返還定金——潘秀江、劉慧芳與高小軍、姚進等房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：房屋買賣屬于生活中重大事項的交易，出賣人居住期間曾發(fā)生其子不幸從窗戶摔落致死的意外事故，對合同訂立與否或者對合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當向買受人予以披露。出賣人保持沉默的行為客觀上使買受人未能及時了解相關(guān)事實而陷于錯誤，并基于該錯誤實施了簽約行為的，買受人可以要求撤銷該買賣合同并返還定金。
案號：（2016）浙06民終3325號
審理法院：浙江省紹興市中級人民法院
來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-12-13
5.出賣人具有披露房屋曾發(fā)生有人死亡事件這一信息的義務(wù)——蘇惠萍與吳秀權(quán)房屋買賣合同糾紛
案例要旨：房屋發(fā)生過有人死亡事件可能對合同訂立與否或者對合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響。在合同締約階段，出賣人有如實告知與訂立合同有關(guān)的重要事實的義務(wù)。買受人向中介公司了解相關(guān)信息時，中介公司為達成交易，刻意“避重就輕”作虛假陳述，使原告在違背真實意愿的情況下訂立房屋買賣合同的，買受人有權(quán)請求人民法院予以撤銷并返還購房定金及首付款。
案號：（2015）衢開民初字第355號
審理法院：浙江省開化縣人民法院
來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-09-22
法律依據(jù)
1.《中華人民共和國合同法》
第六條 當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。
第四十二條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任：
（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；
（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；
（三）有其他違背誠實信用原則的行為。
第五十四條 下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。
2.最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見（試行）》
68.一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。(來源：法信)
