商品房買賣中的兩大風(fēng)險
2017年東莞的樓市勢必將會迎來一個新的開始，面對樓市的前路未卜，無論是已購房者還是計劃置業(yè)者都心懷忐忑，都仍會存在大量的“買房人”。那么在商品房買賣中，開發(fā)商為了賺取更多的商業(yè)利潤，實踐中常常在商品房買賣過程中設(shè)立種種陷阱，使購買方防不慎防，面臨諸多明了或潛在的法律風(fēng)險。今天，我們就來談?wù)勆唐贩抠I賣中最常見的兩大陷阱及建議要點。
一、 一房多賣
出賣人一房多賣是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的，先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。預(yù)售的商品房通常在預(yù)售合同簽訂后的一至兩年內(nèi)才會交付，而房價是不斷上漲的，出賣人在利益的驅(qū)動下不惜以毀約為代價以獲得更多的利潤，抵押再出售。
風(fēng)險提示：現(xiàn)實中，有些預(yù)售人在預(yù)售前為了解決資金困難往往會將土地使用權(quán)抵押給銀行，而預(yù)售人為了消除購買方的顧慮，順利與購買方簽訂預(yù)售合同，便會隱瞞此前抵押的事實。商品房預(yù)售合同簽訂后，若再出現(xiàn)資金吃緊，有的預(yù)售人便會鋌而走險，將預(yù)售的商品房再抵押，以融通資金。無論是先抵押后預(yù)售還是先預(yù)售后抵押，都給購買方埋下了巨大隱患。很顯然，這對于購買方來說存在很大風(fēng)險并且購買方是不愿承擔(dān)這種風(fēng)險的，因為一旦預(yù)售人不能償還貸款，銀行就有權(quán)將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)拍賣并優(yōu)先受償。對于購買方而言，購買商品房的目的就會無法實現(xiàn)。
律師建議：購買方作為商品房買賣法律關(guān)系中的重要主體，需要進一步加強法律風(fēng)險防范意識，以更好地維護自身的合法權(quán)益。
首先，在購買商品房時，購買方需要仔細查看出賣人的預(yù)售許可證原件、資質(zhì)證明文件等相關(guān)證件。預(yù)售許可證原件上會載明房屋的權(quán)屬狀況，并可以到房地產(chǎn)行政部門查詢土地、房屋有無抵押情形等。另外，購買方對于出賣人所提供的預(yù)售廣告不能盲目相信，如果情況允許可以對于樓盤及其周圍環(huán)境進行實地調(diào)查。
其次，在簽訂商品房買賣合同的時候，應(yīng)當(dāng)充分了解合同條款內(nèi)容，對于模棱兩可的條款應(yīng)當(dāng)仔細詢問出賣方，充分與其協(xié)商并達成補充協(xié)議; 簽訂商品房買賣之后，購買方在按約定履行合同義務(wù)的同時還應(yīng)當(dāng)積極督促出賣人適時履行義務(wù)。
二、 定金陷阱
在正式簽訂商品房買賣合同之前，出賣人與購買方之間常常會先簽訂認購書，此后認購人需要在約定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同或出售合同，而認購書的內(nèi)容往往只是對商品房預(yù)售的定金條款進行約定。通常情況下定金條款適用定金罰則，即購買方預(yù)先向出賣方給付一定數(shù)額的定金，若購買方不履行約定債務(wù)，其無權(quán)要求返還定金，若是出售方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，而出賣人恰恰運用了定金罰則為購買方設(shè)置陷阱。
風(fēng)險提示：在實踐中，預(yù)售方在售樓過程中，雖稱只收取定金，到期不交房者承擔(dān)雙倍返還的責(zé)任，但卻不與購房者簽訂任何合同，在收取定金后，只開具收據(jù)，并且在收據(jù)上故意注明預(yù)付款。收到定金后，再將同一套房屋以同樣的手段向其他人推銷，最終以最高價位賣出。而其他無法購買同套房屋的購房者，也僅僅是收回房地產(chǎn)公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地產(chǎn)公司雙倍返還定金，而這正中了開發(fā)商所設(shè)的定金陷阱。
律師建議：在消費者簽訂商品房認購書時，要警惕開發(fā)商的欺詐行為，購房者就可以從以下幾方面防范:
第一，在簽訂認購書中，不約定定金的數(shù)額，就算要約定定金，也約定盡量少的定金。因為在商品房買賣中，由于商品房的建筑需要的時間長，技術(shù)性強，而且由于市場的不斷變化，所以購房者在簽訂認購書并交納定金以后，有的消費者會反悔或者是出現(xiàn)意外的情況不能與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，如果不能簽訂商品房買賣合同，那么消費者在簽訂認購書時所交的定金就歸開發(fā)商所有，為了不使消費者受到更大的損失，所以在交納定金時要盡量少交。
第二，在簽訂認購書時，不要在簽訂認購書時就馬上交納認購金，如果交錢認購了，也要在認購書中以書面形式寫明，如果消費者履行了洽談義務(wù)但是仍然放棄購買的，那么開發(fā)商就應(yīng)該將定金或者認購金退還。這樣就防止開發(fā)商將認購金當(dāng)成解約定金為理由收取消費者的費用。認購金是應(yīng)該認定為違約定金，但是只有當(dāng)消費者違反了誠信的洽談義務(wù)為前提的。一般的消費者不明白這點，所以經(jīng)常上當(dāng)受騙。
第三，認購書中約定定金的時候，購房者要防止開發(fā)商在認購書中存在限制性的規(guī)定，例如，開發(fā)商在簽訂認購合同中出現(xiàn)，如果在簽訂認購書后不簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金�；蛘哔彿空咴谝�(guī)定時間內(nèi)不交納首付款的就沒收定金。這些限制性條件往往都是開發(fā)商為了騙取消費者定金的一種措施。所以，消費者一定要警惕這些限制性的條件。（來源：廣東莞鵬律師事務(wù)所）
