房屋買賣中，房屋信息的披露很重要！
在眾多的糾紛類型中，房屋（存量房）買賣合同糾紛的矛盾尤為突出，這不僅在于房價(jià)的高企導(dǎo)致民眾購房本屬不易，也在于一方當(dāng)事人在履約過程中的失信行為導(dǎo)致買賣雙方?jīng)_突的進(jìn)一步加劇。買賣雙方信息的不對(duì)稱是其中一個(gè)重要原因，“信息”往往在促成公平、高效的房屋交易中扮演著重要的角色。
房屋買賣中可能涉及到的“信息”
直接信息。一般包括房屋的物理品質(zhì)信息和權(quán)利狀況信息，房屋的交付本身以購房者驗(yàn)收房屋為前提，房屋的質(zhì)量是影響收房的重要因素；而權(quán)利狀況包括房產(chǎn)歸屬或其他查封或抵押的信息，購房者也有義務(wù)進(jìn)行查明。直接信息存在于房屋本身，易于被購房者所感知。
關(guān)聯(lián)信息。指不通過房屋的物理狀況表現(xiàn)出來但確是客觀存在，會(huì)對(duì)購房者的情感與精神享受產(chǎn)生影響，同時(shí)也會(huì)影響房屋價(jià)值的信息。如“兇宅”、惡鄰、輻射、海砂屋、周邊環(huán)境等方面的信息。
張某（買方）與薛某（賣方）簽訂了一份《存量房買賣合同》。合同簽訂后，雙方均按約履行了合同（按照正常市場價(jià)格），并完成了房屋的過戶手續(xù)。張某在入住后，從鄰居間的交談中了解到涉案房屋不久前發(fā)生過自殺事件，后該情況得到了證實(shí)。張某知悉后認(rèn)為薛某在出售房屋前未向其披露該事件，存在故意隱瞞和欺詐的情形，使其作出了錯(cuò)誤的選擇，故向薛某主張撤銷合同并返還購房款。
在眾多的房屋交易關(guān)聯(lián)信息中，比較典型的就是涉及“兇宅”的案例。我國并沒有法律法規(guī)對(duì)“兇宅”的概念進(jìn)行界定，有觀點(diǎn)提出可理解為“曾發(fā)生過兇殺或自殺致死案件的房屋”。我國臺(tái)灣地區(qū)的桃園地方法院就曾判定不能因?yàn)?ldquo;房屋的前業(yè)主屋內(nèi)一氧化碳中毒身亡”即判定房屋為“兇宅”；美國歷史上的著名的Stambovsky V. Ackley案中，法院認(rèn)定不能因?yàn)椴淮_定的鬧鬼傳言而認(rèn)定房屋為“兇宅”。由此可見，上述概念界定也較為準(zhǔn)確。
與房屋價(jià)格有關(guān)，而與封建迷信無關(guān)
合同在訂立磋商階段，法律規(guī)定雙方當(dāng)事人均負(fù)有先合同義務(wù)，當(dāng)中即包括重要的告知義務(wù)，這是出于改變合同雙方信息不對(duì)稱狀態(tài)的考慮�！逗贤ā樊�(dāng)中規(guī)定需承擔(dān)締約過失責(zé)任的情形即包括“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)與提供虛假情況”，前者屬于沉默性欺詐，后者則屬于誤導(dǎo)性欺詐。
有人會(huì)說：“兇宅”對(duì)于房屋的影響都是封建迷信的說法，對(duì)于購房者主觀上的影響難以查證，客觀上更不會(huì)影響房屋的正常使用，法律不應(yīng)對(duì)此過多干預(yù)。但是，解決此類糾紛的關(guān)鍵從來不是以“公序良俗”進(jìn)行道德審判，而是著眼于該房屋是否屬于“兇宅”對(duì)于房屋成交價(jià)格將有著重大的影響。二手房市場中，一般意義上的兇宅往往難以出售或出現(xiàn)大幅度的價(jià)值貶損，作為房屋的出賣方對(duì)于這種會(huì)嚴(yán)重影響其利益的消息，沒有主動(dòng)向購房者進(jìn)行披露告知，使得購房者錯(cuò)誤地判斷了房屋價(jià)格，從而作出有違本意的購買決策。
沉默構(gòu)成欺詐的認(rèn)定
《合同法》第54條第二款規(guī)定：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。沉默是否也能構(gòu)成欺詐？我國法律對(duì)此已給出了答案。
《民通意見》第68條：一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。
通說認(rèn)為，沉默性欺詐的構(gòu)成要件主要為：
出賣人負(fù)有披露義務(wù)。案例中薛某對(duì)于會(huì)嚴(yán)重影響房屋交易價(jià)格的“房屋曾發(fā)生自殺事件”負(fù)有主動(dòng)的披露義務(wù)，使張某知悉該房屋的關(guān)聯(lián)信息。
出賣人未履行該披露義務(wù)使買受人陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為。案例中張某在被隱瞞重要信息的情況下，同意以該房屋的正常市場交易價(jià)格成交，這是由于薛某的故意沉默行為所導(dǎo)致。
出賣人認(rèn)識(shí)到其沉默的行為后果。案例中薛某沉默的后果就是使得張某失去降低房款以及與其他人締約的機(jī)會(huì)，而自己卻獲得了房屋正常的交易價(jià)格與房屋被認(rèn)為“兇宅”的價(jià)格之間的價(jià)差。
摘自上海浦東區(qū)法院案例
被告負(fù)有告知原告系爭房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件的披露義務(wù)，但未予及時(shí)告知，致使原告陷于錯(cuò)誤，在不知情的情況下與其簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，被告的行為構(gòu)成欺詐。原告據(jù)此要求撤銷雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，于法有據(jù)。合同被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。（來源：廣州仲裁委員會(huì)）
