【庭審再現(xiàn)】房價大漲賣家違約超額索賠買家勝訴
2015年年底，陳女士和熊先生就一套別墅的買賣達成了協(xié)議，當時雙方約定房價為435萬元。之后，陳女士按約支付了定金30萬元，但在上海房價暴漲后，熊先生卻拒絕以原價網(wǎng)簽交易。為此，陳女士起訴熊先生，并放棄定金罰則，提出了超出定金雙倍的索賠數(shù)額……
2015年12月24日，上海的陳女士與賣家熊先生達成了一套連體別墅的買賣協(xié)議。雙方約定房屋總價435萬元，定金20萬元，首付180萬元，余款由陳女士辦理貸款，并約定三天內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心進行網(wǎng)簽。簽約當天，陳女士就向熊先生支付了5萬元現(xiàn)金。 事實上，熊先生并未向陳女士說明其名下的這套別墅已被法院司法凍結(jié)，是中介公司次日發(fā)現(xiàn)該情況后才告知了陳女士。 當天，中介安排熊先生和陳女士再次碰頭，熊先生這才承認自己在法院有6萬元判決債務未能償還。但他表示，只要拿到陳女士的定金去法院還錢，即可解除房屋的凍結(jié)。于是，雙方相約于2015年12月30日去法院辦解封手續(xù)。 然而12月30日這天，熊先生卻去了美國，他委托自己的父親出面，和陳女士與中介公司一起，去法院辦理還款解凍手續(xù)。當天，陳女士給了熊先生的父親6萬元現(xiàn)金，由熊先生父親將錢交給法院并寫了解封申請；陳女士又轉(zhuǎn)賬9萬元到熊先生的卡上，并拿到了20萬元的房屋買賣定金收據(jù)。 此后，因房屋解封需要一段時間，熊先生在電話里向陳女士提出，等他從美國回來且房屋解封后，再簽訂正式的買賣合同，當時雙方口頭約定的時間是2016年4月。 2016年1月11日，熊先生打電話給陳女士，要求她追加定金10萬元，陳女士便又支付了10萬元。 2016年春節(jié)以后，上海房價大幅度上漲。3月16日，熊先生的母親找到陳女士及中介公司，要求漲價75萬元再進行交易。陳女士不同意，熊先生的母親表示不漲價就不賣了。陳女士打電話給熊先生，熊先生表示等他回來再說。 4月11日，熊先生回國與陳女士當面協(xié)商，并表示需要時間考慮一下。4月13日，熊先生微信告知陳女士因其母親不同意出售，所以不再簽訂該房屋的買賣合同。 4月27日，陳女士向上海市寶山區(qū)人民法院提起訴訟，要求對方返還定金30萬元，并賠償因違約造成的經(jīng)濟損失170萬元。 庭審中，熊先生同意解除合同，同意返還陳女士定金20萬元及預付款10萬元，但不同意賠償原告主張的違約損失。熊先生還認為，房屋買賣協(xié)議中既然約定了對違約適用定金罰則，就應該適用定金罰則，并且和賠償違約損失是不能并存的。況且原告支付的定金是訂約定金，不是履約定金，所以對于原告的訴訟主張不予認可。 9月13日，法庭組織雙方對于評估報告確定的537萬元房價進行質(zhì)證，原告雖然認為偏低，但還是表示接受，并且根據(jù)評估價格，將索賠額調(diào)整為112萬元。被告則認為評估價格太高。被告認為原、被告之間的合同處于很淺的階段，也沒有影響原告另行購房，原告沒有支付首付款，即使被告要承擔責任，也只是在定金范圍內(nèi)承擔責任。雙方所爭議的協(xié)議，只是對后續(xù)房屋買賣合同的簽訂的預約，如果原告違約，只需要承擔定金責任，而被告違約，若需要承擔大額違約金，對被告是不公平的。 經(jīng)過審慎審理，寶山法院在審理中考慮合同的履行情況、原告支付的款項金額、被告的違約情況，參照評估意見，根據(jù)誠實信用原則和公平原則，酌情確定熊先生應賠償陳女士85萬元。
原告的損失只是一種踏空的間接損失，究竟是適用定金罰則還是由被告進行更多的賠償？ 寶山法院主審法官認為，本案系爭房地產(chǎn)買賣協(xié)議具備了房屋買賣合同的構(gòu)成要件，雙方當事人均應當嚴格履行。根據(jù)協(xié)議約定，雙方應當于本協(xié)議簽署后3天內(nèi)進行網(wǎng)簽。但此后因系爭房屋上存在司法查封無法進行網(wǎng)簽，且解封需要周期，買賣雙方進行了協(xié)商，約定待解封后再行網(wǎng)簽。司法限制被解除后，系爭房屋具備了進行網(wǎng)簽的條件，被告理應積極履行合同義務，但被告先以母親拒絕出售為由要求加價，此后明確拒絕出售，顯已有違誠信，構(gòu)成違約，理應承擔相應的法律責任。 倘若僅僅適用雙倍返還定金，在房價大幅上漲的前提下，已經(jīng)不能完全體現(xiàn)法律的公平正義和對誠信者的保護。
對于近期由于房價上漲引起的房屋買賣糾紛增多的情況，結(jié)合司法實踐中的具體案件，辦案法官給房屋買賣雙方提出以下兩點建議： 一、遭遇拒絕賣房，買方可以選擇要求賣方繼續(xù)履行或解除合同 根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。 因此，買房人在遭遇賣方違約拒絕買賣房屋時，可以根據(jù)自身情況，選擇要求賣方繼續(xù)履行，或解除合同并要求賣方賠償損失。但是，有幾種特殊情形，導致合同不能繼續(xù)履行的，買方要求繼續(xù)履行合同的主張不能得到法院支持。例如，簽訂房屋買賣合同的賣方因未取得房屋全部所有權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人不同意賣房，致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，造成合同在事實上不具備繼續(xù)履行的條件。上述案例即屬于此種情形。又如，房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，導致房屋無法過戶。 二、解除合同后，守約方可要求違約方賠償損失或按合同約定支付違約金 合同法第一百一十四條第一款規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。由于違約金即是合同約定的損失賠償數(shù)額，因此，違約金和實際損失不能重復計算。 關(guān)于違約金具體賠償數(shù)額的確定，根據(jù)合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，約定違約金低于或過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加或減少。合同法司法解釋（二）第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 因此，法院在綜合案情后，會酌情確定違約金賠償數(shù)額。上述案例中，因賣方拒絕賣房的時期正處于房價上漲期間，買方不能按合同價款購房將會造成購房的差價損失，故應得到相應的賠償。（來源：最高人民法院 作者：李新衛(wèi)）
