北京市商品房預(yù)售合同新舊比對(duì)
2016 年 12月16日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市工商行政管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于對(duì)北京市商品房預(yù)售合同、北京市商品房現(xiàn)房買賣合同示范文本修訂的通知》，對(duì)現(xiàn)行《北京市商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱“《預(yù)售合同》”）、示范文本進(jìn)行了修訂，并于2017年1月1日正式推行使用。依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定、結(jié)合《通知》規(guī)定及本所律師的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，就示范文本修訂的主要內(nèi)容與大家分享。
【關(guān)于《預(yù)售合同》示范文本的修訂及其法律解讀】
（一）結(jié)構(gòu)體例
本次《預(yù)售合同》合同示范文本在結(jié)構(gòu)體例上重新進(jìn)行了編排，合同結(jié)構(gòu)分為說(shuō)明（特別提示）、術(shù)語(yǔ)解釋、第一章合同當(dāng)事人、第二章商品房基本狀況、第三章商品房?jī)r(jià)款、第四章商品房交付條件和交付手續(xù)、第五章面積差異處理方式、第六章規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、第七章商品房質(zhì)量和保修責(zé)任、第八章合同備案和不動(dòng)產(chǎn)登記、第九章前期物業(yè)管理、第十章其他事項(xiàng)。其中術(shù)語(yǔ)解釋（商品房預(yù)售、法定代理人、凈高、套內(nèi)建筑面積、房屋的建筑面積、不可抗力、民用建筑節(jié)能、綠色建筑、不動(dòng)產(chǎn)登記、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租）為新增部分，特別提示部分重點(diǎn)提示了商品房規(guī)劃性質(zhì)信息,說(shuō)明部分增加了關(guān)于本合同違約金的說(shuō)明。新示范合同體系更趨于完善。
（二）商品房的基本狀況
新示范文本將“房屋權(quán)利狀況承諾”單獨(dú)列為一條要求出賣人對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行承諾：“出賣人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利；該商品房未出售并保證不出售給除本合同買受人以外的其他人；該商品房無(wú)司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。” 并約定：“因出賣人原因?qū)е虏荒芡瓿傻怯泜浒富虿粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除本合同。”
該條款對(duì)出賣人對(duì)所售房屋享有合法權(quán)利提出更為明確嚴(yán)格的要求，旨在避免出現(xiàn)“一房?jī)少u”等情況，更加維護(hù)買受人權(quán)益。
（三）商品房?jī)r(jià)款
計(jì)價(jià)方式和價(jià)款條款在新版合同中進(jìn)一步細(xì)化，將公積金貸款與商業(yè)貸款條款進(jìn)行了分離。該條款更加明確了商品房交易的交付方式，便于買賣雙方的操作。
（四）商品房交付條件和交付手續(xù)
新版合同范本中，商品房交付條件選擇性新增：“已取得消防、人民防空、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、防雷裝置等驗(yàn)收合格證明文件；出賣人已取得該商品房所在樓棟的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；商品房所在項(xiàng)目已簽訂《白蟻預(yù)防合同》，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出具該項(xiàng)目的《白蟻預(yù)防合同》或其他實(shí)施房屋白蟻預(yù)防的證明文件，提供的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中必須包括白蟻預(yù)防質(zhì)量保證的內(nèi)容。”買受人在合同簽訂時(shí)可酌情予以選擇。
房子的設(shè)施設(shè)備被分成了基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和公共服務(wù)及其他設(shè)施。相比此前，公共服務(wù)設(shè)施更加豐富，合同中增加了公共綠地面積、綠化率、物業(yè)管理用房、規(guī)劃車位、車庫(kù)等設(shè)施的交付條件。新增寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時(shí)敷設(shè)到戶條件。也提示雙方當(dāng)事人事先明確約定交付時(shí)間、交付條件和違約責(zé)任，如出賣人在約定時(shí)間內(nèi)采取措施后仍無(wú)法達(dá)到使用條件的，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。
上述條款均對(duì)出賣人的義務(wù)進(jìn)行了更為嚴(yán)格細(xì)致的約定，對(duì)商品房的設(shè)施條件有了更為具體的規(guī)范要求并在此處賦予了買受人的合同解除權(quán)。
（五）規(guī)劃設(shè)計(jì)變更
該部分原在合同基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化，上述條款均增加了出賣人的告知義務(wù)并在此處新增了出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人規(guī)劃設(shè)計(jì)的，買受人有權(quán)合同解除的約定。
（六）商品房質(zhì)量和保修責(zé)任
新合同文本將房屋質(zhì)量問(wèn)題細(xì)劃分為“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)”、“其他質(zhì)量問(wèn)題”、“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”和“民用建筑節(jié)能措施”四類主要問(wèn)題，并分別設(shè)置了違約責(zé)任的條款，對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)不合格，不符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于房屋重大質(zhì)量問(wèn)題的，買受人在解除合同的同時(shí)，可以要求出賣人給予賠償。對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的，買受人有權(quán)解除合同。對(duì)于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，增加了“及時(shí)更換、修理”的處理方式。
民用建筑節(jié)能措施條款中明確：“該商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測(cè)不符合標(biāo)準(zhǔn)或附件七所列情況與事實(shí)不符的，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。”增強(qiáng)了出賣人對(duì)于保證房屋質(zhì)量的義務(wù)。
（七）合同備案和不動(dòng)產(chǎn)登記
新增“預(yù)告登記”的相關(guān)約定，對(duì)買受人進(jìn)行此項(xiàng)權(quán)利的提示，增加了“出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記并辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)，買受人可自行向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記”的約定。
（八）前期物業(yè)管理
新增物業(yè)服務(wù)期限條款，細(xì)化了車庫(kù)車位管理，新增“出賣人承諾不向業(yè)主以外的其他人出售，如滿足本區(qū)業(yè)主需要，可以對(duì)外出租，但是租期不能超過(guò)6個(gè)月”。且增加了關(guān)于小區(qū)內(nèi)道路、綠地用于停車時(shí)收益歸全體業(yè)務(wù)的規(guī)定，明確“業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
（九）其他事項(xiàng)
新增送達(dá)與買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。
爭(zhēng)議解決方式中明確了采取訴訟方式解決的只能在房屋所在地人民法院起訴，仲裁方式則新增北京仲裁委以外的其他仲裁委員會(huì)的方式，給予了合同雙方更為廣泛的仲裁機(jī)構(gòu)選擇空間。
（十）附件
新示范文本在附件上要求更為細(xì)致，
1.附件一增加了房屋平面圖的具體圖紙名稱，具體包括房屋分層分戶圖與假設(shè)工程規(guī)劃許可證所附總平面圖。
2.新增附件五關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的具體約定，該部分要求出賣人提供該商品房所在樓棟本期的項(xiàng)目建設(shè)方案于相關(guān)設(shè)施的位置與用途。
3.附件六裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定新增建筑節(jié)能指標(biāo)。較之原版本開(kāi)發(fā)商應(yīng)更加關(guān)注對(duì)于商品房的建筑節(jié)能指標(biāo)是否符合該部分附件約定，避免違約。
4.附件七建筑隔聲情況新增受固定噪聲、振動(dòng)源影響情況，明確要求商品房符合《住宅室內(nèi)振動(dòng)限值及其測(cè)量方法標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50355）。
5.配合前述（六）商品房質(zhì)量和保修責(zé)任新增的保修條款，附件中配合增加了關(guān)于保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的約定以及關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的具體約定。
6.附件中新增出賣人關(guān)于遮擋或妨礙房屋正常使用情況的說(shuō)明，對(duì)出賣人的告知義務(wù)進(jìn)行了更為具體的約定。
本次《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本的調(diào)整，完善與補(bǔ)充了諸多交易細(xì)節(jié)，新的示范文本在合同中增加了送達(dá)、買受人信息保護(hù)等內(nèi)容。便于合同雙方的權(quán)利義務(wù)的實(shí)際履行，也對(duì)目前困擾買受人已久的信息泄露問(wèn)題增加了改善措施。鑒于交房、質(zhì)量、保修等環(huán)節(jié)的糾紛頻發(fā)，特別明確了與商品房有關(guān)的設(shè)施設(shè)備交付條件，強(qiáng)調(diào)了房屋交付環(huán)節(jié)的房屋查驗(yàn)內(nèi)容，細(xì)化了質(zhì)量條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)注重交房質(zhì)量和房屋在民用建筑節(jié)能、綠色建筑、隔聲等方面的要求，更好地預(yù)防買賣雙方的潛在糾紛。（來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）
